预售商品房预告登记制度研究.pdfVIP

摘 要 我国《物权法》第20条规定了预售商品房预告登记制度，作为整个预告登 记制度的一部分，预售商品房预告登记是不动产登记的一种特殊类型。预售商 品房预告登记制度的创建填补了我国民事立法的一大空白，从而使债权人的债 权请求权纳入预告登记，从而获得物权的对抗效力，其可主张债务人所为的与 其请求权相抵触的行为无效。这一制度也督促债务人按约定完成特定的物权行 为，警示第三人须尊重已预告登记的债权，不为妨害行为。这是一项既重要又 特殊的制度，为克服“一物数卖”特别是商品房预售中的“一房二卖”等违规 违法现象、促进市场交易的健康发展和保护经营者与消费者正当、合法的利益， 将产生十分积极的作用。 但是，针对该制度在法理土的定位和法律关系的划分，以及在法律价值、 性质、特点、条件、要求、效力上的分析和适用上的制度配套等问题，应当充 分借鉴其他国家和地区的立法经验，尊重并体现其制度价值，明确其适用范围、 发生条件、法律效力、推进为本登记的程序、涂销等关键点，完善预售商品房 预告登记制度，以适应我国法治发展的需要。 文章的第一部分介绍了预售商品房预告登记的概念和法律特征。所谓预售 商品房预告登记是指为了保全债权的实现、担保物权的顺位请求权等而对预售 商品房的相关权利进行提前登记的制度。其作为预告登记的一种类型，起源于 普鲁士法，后被德国、瑞士、日本和我国台湾地区所接受，该制度在一定程度 上限制了所有权人及其他物权人的处分权，从而保障了请求权人债权目的的实 现。预售商品房预告登记的法律特征有担保性、从属性、优先性和期待性。 文章的第二部分主要论述预售商品房预告登记的性质和价值。通过对国内 外各种学说对于预售商品房预告登记性质的比较，笔者认为从本质上讲，经过 预售商品房预告登记后的请求权仍为一种债权，充其量为一种具有物权排他效 力的债权。而预售商品房预告登记赋予预购人债权请求权以物权的排他效力， 从而可以有效地防范开发商一房二卖风险、开发商在己预售的商品房上设定抵 押权风险、建筑工程承包人行使优先受偿权风险、公权力的行使风险，实现对 预售商品房预告登记权利人的保护。 3 文章的第三部分着重论述了预售商品房预告登记的构成要件、适用范围和 效力。预售商品房预告登记的构成要件包括实质性要件即有可进行本登记之请 求权的存在和程序性要件即有义务人的同意或者假处分命令。预售商品房预告 登记所保全的请求权范围包括：1.以预售商品房物权的设定、移转、变更或消 灭为内容的请求权；2 ．附有始期、停止条件或其他可于将来确定的有关预售商 品房物权变动的债权请求权。预售商品房预告登记的效力包括保全权利的效力、 保全顺位的效力、预警的效力和满足的效力。同时对于我国《物权法》对于预 售商品房预告登记的构成要件、适用范围和效力进行了针对性的分析和评价。 文章的第四部分首先分析了我国预售商品房预告登记制度现行立法规定， 经过比较，笔者认为我国商品房预售合同登记备案制度并非预售商品房预告登 记制度，我国的预售备案登记制度在对预购人的权利保护上存在着先天的不足， 因此我国通过《物权法》正式设立了预售商品房预告登记制度。同时笔者对《物 权法》第20条规定的预售商品房预告的登记目的和申请人提出了两点自己的思 考。并最后提出了完善《物权法》关于预售商品房预告登记制度的建议，其中 重点讲述了完善预售商品房预购人债权、建筑工程承包人的优先受偿权和在建 商品房约定抵押权利益协调的建议。 关键词：预售商品房预告登记；性质；效力；物权法 4 Abstract The advance notice registration of the pre--sale of commercial house has been introduced to the Property Law ,which has been passed in 2007 .As a part of the notice regist