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我国房地产企业私募股权融资方式浅析 ◆沈文滔 (首都经济贸易大学) 摘【要】由于房地产受宏观金融调控 以及经济波动的影响较大的行 (一般为 3～5年或者更 长)的运营和重组使其升值 ，再通过二级市 业 ，随着一系列紧缩房地产银行信贷 的政策和措施相继 出台．传统 场或者是 Pre—IPO市场来获利 。 的融 资渠道的弊端逐 渐显露 出来。 自楼 市调控以来 ．银行信贷收 一 、 房地产业私募股权融资的优点 紧、信托融资受限、销售回款放缓令房企资金链 日趋紧张 ．并且 已 与生物科技、互联网、娱乐传媒等行业的私募股权融资类似 ，房 地产业的私募股权融资也具有众多优点，主要包括以下几个方面。 经影响到 了房地产金融的持续 、健康发展 。在这样 的背景下，近年 (一)为房地产企业提供 了新 的融资渠道 来兴起的一种新的地产融资方式一一房地产私募股权基金逐渐成 这将会减轻 国家宏观金融调控对房地产企业带来 的冲击 ．减 为市场上的一大亮点。本文重点分析探讨 了目前我 国房地产私募 少企业爆发财务危机 的风险 。由于私募股权基金主要通过股权投 股权基金的发展现状 ．特点及存在 的问题 ，并就相关 问题提 出未来 资，房地产企业可以从容地安排资金的进度 ，不会 出现 “借短贷长 ” 健康持续发展的相应意见 的资金错配 问题 。 关【键词】房地产 私募融资 弘募股权基金 (二)可为房地产企业提供高附加值服务 PE投资房地产企业后 ．成为企业 的所有者之一 ．因此和现有 企业所有者的利益是一致的。PE的机构投资者都是非常资深的企 一 、 当前我 国房地产融资现状 业家和投资专家 ，其投融资方面的专业知识 、管理经验 以及广泛的 房地产业是我冈的支柱产业之 ，其健康发展对 国民经济 的 人脉和商业 网络有助于房地产企业成长 。 发展起着重要作用。房地产业是资金密集型行业 ，因此有效地解决 (三)帮助房地产企业实现成功上市 该行业 的融资问题是促进其健康发展的重要条件 。长期 以来 ，房地 对于 PE来说 ，实现投资增值是主要 目的，它们无意于取得房 产企业 的主要资金来源就是银行贷款 ，自有资金只 占很小 的一部 地产公司的控股权 ，最后会退 出房地产企业。而退 出的最好方式之 分 ，房地产金融体系结构单 一。由于没有形成风险分担 的机制 ，房 一 就是实现房地产企业上市 ．成功上市将使房地产企业获得全新 地产融资的绝大部分风险都集 中在银行身上 ，巨大的不 良资产风 的融资渠道 ，最终解决融资瓶颈 问题 。 险使银行难 以为继。2003年后 国务院、央行相继出台了一系列房 (四)可满足民间和机构资本的投资需求 地产金融政策 ，对房地产信贷作 了进一步规范，各家银行对房地产 长期以来 ，我 国的机构资本因为投资工具缺乏而没有得到有 开发贷款将更为慎重 ，房地产企业的融资渠道越来越狭窄。 效运用 ．数量惊人 、散兵游勇般的民间资本也亟需规范和光 明的出 这种情况在近两年尤为明显，政策调控 目的极为明确 ，这就造 口。私募股权房地产投资基金的出现为民间和机构资本介人房地 成传统 的融资渠道承受巨大压力。而随着调控政策加码 ，四处找钱 产业提供有利条件和路径 。尤其是对于我吲的社保基金 、保险公司 的房企正在 四处遭遇 围追堵截。据资料统计 2011年半