美国房地产经纪行业发展基本情况及经验借鉴.pdfVIP

维普资讯 美国房地产经纪行业 发展基本情况及经验借鉴 ◆ 卢 航 樊晓瑁 摘要：美国的GDP大约有2o％是由房地产相关产业创造的，这说明房地产对于美国经济发展有十分重要 的影响。在美国房地产市场上新房的交易只占到总交易量的15％，其他的都是二手房的交易，二手房市场已非 常成熟。本文通过对与二手房市场息息相关的美国房地产经纪行业发展过程的回颐，和分析行业中业务、经纪 协会、互联网以及特许经营等因素与行业发展的相互影响。发现值得中国房地产经纪行业借鉴的经验。 关键词：经纪协会 ；互联网；特许经营 美国的GDP大约有20％是由房地产相关产业创 签约。63％的顾客认为他们会选择同一家经纪或者同 造的，这说明房地产对于美国经济发展有十分重要 一 个房产经纪进行下次交易。这体现了房地产经纪 的影响。在美国房地产市场上新房的交易只占到总 对于美国房地产交易的重要。 交易量的 15％，其他的都是二手房的交易。这是因为 一 、 美国房地产经纪发展的历史 美国的房屋一般不会使用很久，美国人会根据工作 在20世纪50年代，美国房地产经纪公司的规模 等的变化而不断地变换 自己的房产 ，同时美国房子 一 般比较小，经纪人数量只有 4—5人左右，采用夫妻 使用期很长，普遍超过40年。而北京的二手房交易 店的形式。有个词叫corporation，就是两家经纪公司 只占到总交易量的20％，上海大约 占到了总交易量的 经常开展合作，比如说一家有房源，另外一家有客 50％，这和中国市场的发展程度有关。 户，那么两家合作就可达到双赢。但是实际上在 50年 根据美国MLS协会对卖方和买方在房屋成交之 代的美国，这种现象并不常见。每家房地产经纪公司 后进行的跟踪调查统计 ，一般顾客在买房时要花8周 不管是有房源或者有顾客，一般都采取单干的形式 ， 的时间，其中有些人是通过上网来获得房源信息。而 而不会选择和他人合作。另外一个现象就是独家房 大部分顾客在接触一家经纪公司之后就会和他进行 源，也就是说关于房屋有一个书面合同，这样就保证 国厉l地藿搞 {至也 维普资讯 了经纪公司可以负责这项交易，并且最终获得佣金。 二、美国房地产经纪业务演变的进程 但是在那时，这种独家房源的有效期非常的短，一般 在20世纪50 60年代，美国经纪公司的佣金比 只有 7天的时间。这一点和中国目前的房地产市场很 例一般在 2％左右，因为当时经纪公司提供的服务比 相像，市场上的房地产经纪公司一般规模都比较小， 较少，而且房源也比较少。而在MLs系统出现之后， 而且在运作的时候很少公司之间相互协作。当然这 房源逐渐增加，佣金比例也在不断增加 ，如今已经达 种现象的原因是中国的房地产市场发展时间比较短， 到 了6％。 只有 15—20年左右。 那时，经纪公司的佣金比例是 由政府来控制的， 之后，美国的房地产市场开始发生变化。有的老 但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提 板开始有富余的资金，同时开设了多家分店，店员也 供更多的服务，于是政府就放开了对于佣金的限制。 增加到 7—8人左右。并且这些小的经纪公司开始有合 当然也不能人为的控制佣金比率 比较低，这样经纪 作，每周末大家都会聚集到一起，共享房源。出于这 人的收入水平比较低，也不利于充分调动员工的积 种合作的需要 ，公司之间订立 了一些简单的行业规 极性 。 范 ，来规范市场上的交易。那个时候就逐渐出现了 在80年代，房地产经纪公司之间的竞争逐渐激 MLS系统(MultipleListi