浅析经济适用房私下交易问题的处理.pdfVIP

i▲制 占缸会 ◆城乡建设 。 。 。 ‘ 。 ’ 。 。 。 ’ 。 。 。 。 。 。 。 。 。 一 2012 ·12(中) 浅析经济适用房私下交易问题的处理 孙卫国 摘 要 作为一种具有保障性质的政策性住房，经济适用房的开发、建设和交易等活动均由经济适用房主管部门负责管理， 尤其是经济适用房的交易受到相关法规和政策的严格限制。然而，因为利益的驱使，经济适用房的私下交易行为屡屡出现， 严重扰乱了经济适用房管理秩序，而且交易双方之间极易发生纠纷(因为交易的 违“规性”，相对于合法的交易行为，违约方 的违约成本低)，若处理不当，就会导致买卖双方之间利益的失衡，甚者危及社会稳定。 关键词 政策性住房 经济适用房 房管秩序 作者简介：孙卫国，山东省东营市河 口区人民法院民二庭审判员。 · 中图分类号：D920．4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2012)12-214-02 一 、 经济适用房的特殊性 政策因素，经济适用房买卖纠纷不宜单纯地依仗诉讼途径来解 2007年 l1月19日由建设部、发展改革委、监察部、财政部、 决，而应当由经济适用房主管部门依据国家有关住房政策进行规 国土资源部、人民银行、税务总局发布的 经《济适用住房管理办 范调整，经《济适用住房管理办法》第三条、第五条明确规定，县级 法》(以下简称 经《济适用住房管理办法》)第二条规定：“经济适用 以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域 房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理 内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理工作。那么，如果 标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的 发生经济适用房私下交易行为，我们将如何具体处理呢?下面， 政策性住房”。由此可知，经济适用房是政府为照顾无住房的中 我们首先了解现行法规和国家政策对经济适用房的交易是如何 低收入居民而组织建设的具有福利性和保障性的住房，其与一般 规定的。 意义上的商品房相比，具有以下三点特殊性。 二、经济适用房上市交易之限制规定 一 是经济适用房是政府组织建设的。商品房是房地产开发 从以上论述可知，经济适用房不是商品房，而是有限产权的 经营企业为了出售而建设的，商品房的建设者以营利为目的，是 政策性住房。因此，经济适用房的上市交易受到严格限制。2007 一 种商人行为。而经济适用房则是政府组织建设的，其 目的是保 年 1月1日施行的 《山东省经济适用住房管理办法》第三十三条 障中低收入群体有房居住，具有福利性和保障性。根据 《国务院 规定：“购买经济适用住房的居民取得权属证书一定年限后，方可 关于深化住房制度改革的决定》、《国家安居工程实施方案》、《关 按市场价格上市出售或者换购。上市出售的，应当按照届时同地 于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等有关住 段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地 房制度政策的规定，各级政府在组织建设经济适用房时，都给予 收益以及其他己减免和 由政府承担的费用，并依法办理有关手 ’ 了许多特殊的政策支持，如经济适用房的用地一般实行无偿划 续；换购的，必须以不高于届时经济适用住房的价格出售给经济 拨。 适用住房主管部门确定的符合购买条件的居民后，方可再次申请 二是经济适用房不能 自由买卖。商品房是面向社会公开出 购买。具体年限和比例由设区的市、县(市)人民政府规定。未满 售的，任何人都可以购买，而经济适用房则不能在