租之不足，容而不融——经济适用房出租化现象探讨.pdfVIP

租之不足，容而不融 ——经济适用房出租化现象探讨 牛元莎 董 卫 【摘要】随着社会经济的发展，大量城市外来人口已经成为影响和组成城市结构的一支强大力量。 本文以南京市丹凤新寓为例，基于多种调研方法的综合运用和大量一手资料，分别从历史沿革、物质环境 层面、管理层面、社会结构等入手，系统剖析了城市外来人口聚居地的高出租率社区存在的典型现象和问 题，其中着重关注了社会结构部分。综合分析后得出“出租化社区”的发展变化、居民需求，并从物质、 管理、社会结构三个方面提出建议。 【关键词】出租化；经济适用房；原住户；租住户 1．绪论 1.1 背景与目的 城市发展带来的产业集聚地，吸引着外来人员在其周边谋生、居住；而在商品房政策下， 居民可自主支配其房产，故传统居住区通过租赁为大量外来人口提供栖身之所。随着租赁数 量上升，形成了出租率高且稳定的非传统社区。希望通过实地调研得到以下结果： 1）通过对住宅功能和住区环境的演化，考察出租产业的发展对城市社区的物质基础的冲击； 2）通过对业主委员会、管理者的调查访问，了解租赁发展对住区的经营管理的影响； 3）以丹凤新寓为重点对象，通过对居民、管理者的调察，考察社区出租产业的发展给城市 社区关系带来的冲击。 进而通过综合分析达成以下目的： 1）剖析大量的外来租住户入侵给社区带来的影响因素、物质环境与管理特征；原住民与租 住户两群体之间与各自内部非传统的社会学关系； 2）分析社区内各身份类型居民对社区的需求； 3）关于这种出租化社区未来的良性发展，从专业角度做出一定的思考,并提供相应的建议。 1.2 概念界定 出租化社区:社区内相当一部分(15%以上)房产已用来出租,并在管理、服务等层面都针 对租住户采取了相应的措施的社区被称为出租化社区。 1.3 调研对象选择 丹凤新寓位于南京市玄武区丹凤街中心地区，北邻鸿飞手机城，与南京大学和东南大学 仅一个街区之隔，受多元区位因素影响尤为明显 （表1-1、表1-2），存在大量租房需求。片 区功能混合，社会空间也从纯粹单一的社区，演变为各种类型居民混杂的复合型空间。社区 原住民多为集中拆迁安置户，具有很大同质性，2003 年后社区内住房租赁快速发展，流动 人口膨胀，社区呈现异质化发展；如今租住比例稳定，形成了一个相对成熟的出租化社区， 具有较强的典型性。 表1-1 丹凤新寓城市区位介绍 来源：根据南京地图与3D 南京绘制 区位 轨道交通 周边用地性质 2．社区历史沿革 表1-2 总平概况介绍 来源：根据google earth 描绘 建成年代：1998 年 性质：建成初四栋高层和三栋多层为 6 栋 1 栋 拆迁安置房，一栋高层为虹飞单位 房，两栋多层为商品房。 7 栋 5 栋 容积率：4.7 说明: 8 栋 配套设施：幼儿园，底层部分商业店 2 栋 9 栋 面、一个地下停车场、一个地下自行 虹飞单位分房 车库 4 栋 10 栋