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城乡结合部地区开发时序研判的新思路及应用 ——以巩义市里沟片区为例 宋亚亭 靳灵云 贺小华 【摘要】城市时代的来临，城乡结合部地区更新改造工作也全面推进，且呈现出一种多阶段、渐进 式和多利益主体的更新状况，造成推进进程缓慢，且规划方案受到政府、开发商和公众的多重质疑，难以 落实。基于此，本文拟以河南省巩义市里沟片区为例，尝试建构包含服务条件、交通条件、建设状况、土 地使用权属、自然条件、生态、文化和美学等多重因子，进行量化分析的基准模型和修正模型，基准模型 保障开发的效益，修正模型反映生态、文化和美学等因素，最终形成系统化的评价体系，准确判断地块的 开发价值和实施建设的难易程度，从而指导规划方案生成，保障规划的实施，为城乡结合部地区更新改造 提供科学的依据；同时也为城乡结合部地区开发时序的研判提供了一种新的思路。 【关键词】城乡结合部地区；开发时序；评价；建构 1. 城市时代开发时序研判的问题和意义 随着城镇化率突破了50%的拐点，预示着城市时代的来临，城市业已成为最主要的人口 聚居形式，城市的社会经济影响力也愈益增强。在城市快速扩张过程中，城乡结合部地区的 更新改造工作全面快速地推进，而在一些城市的改造过程中，其速度却远远落后于政府的整 体计划，由于种种原因造成城市的更新改造工作进程十分缓慢。从而造成出现“规划无用论” “规划鬼话”等观点的出现；也使政府对规划失去了信心，出现了政府自己编织规划的局面； 最终，导致开发商从城乡结合部更新改造项目中与政府讨价还价，谋取高额利益，而较少考 虑城市整体风貌的现象。 城市更新改造时一个长期、逐步推进的过程，故而开发时序是我们确保规划实施的主要 策略之一。面对政府对规划科学性的质疑、开发商对开发控制合理性的不满、公众对规划方 案公允性的不解，合理的开发策略确定能够保障规划的有效实施，是最有力的回应。本文拟 在规划方案的前期对开发条件进行判断，以确保对开发时序有一个合理的研判，确保规划方 案的合理性且具有较强的实操性。 2．开发时序研判的一般思路评析 在当前的城乡结合部更新改造过程中，对开发时序的研判多数停留在定性分析为主的 基础上，且停留在规划方案完成以后，根据地块的交通区位、现状建设情况、与中心城区的 距离等做为评价标准，将规划区分为一期、二期、三期开发。一般的研判标准为：首先，考 虑城市近期建设项目作为一期的启动区；其次，将与中心城区距离较近的区域、距离主要交 通干道较近且现状建设较差的地块作为一期或二期建设区域；最后，将距中心城区距离较远、 远离城市主要交通干道且现状建设较好的区域作为远期或三期开发区域。 上述思路可以明显的看出有以下弊端。第一，开发时序未从根本上受到多数规划师的重 视，仅仅作为方案完成后的一项分析；然而一个区域的开发，近期开发或开发时序的不同应 对方案有结构性的影响，所以未认真考虑开发时序的规划方案也是难以实施的。第二，规划 地块产权的复杂程度为城市更新改造过程中增加了谈判成本，其产权地块越复杂，需要平衡 的利益主体越多，更新改造的难度越大。第三，区位条件、现状建设条件等仅仅是从城市开 发的经济学角度进行的评价，只考虑了开发效率，缺少对城市文化、美学、生态等因素的考 虑，容易造成城市风貌均质性，城市特色性不明显等现象。 3．开发时序研判的新思路建构 在城市时代到来的时刻，随着城市化的快速推进，城乡结合部的更新改造反映出来的问 题更加具有代表性。对开发时序的研判应在区位条件、现状建设情况等要素的基础上，增加 多种要素，并根据要素的影响因素将其分为基准模型因子和修正模型因子，叠加形成扩展模 型，从而形成以定量分析为基础的评价体系，形成开发时序研判的新思路。这一评价体系的 结果，可以为规划方案生成和整体的开发建设提供有效的支撑。 3.1 建构原则 3.1.1 依据充分 评价因子的选择，应当充分结合规划区域的真实状况以及实际开发中的种种现实问题， 切实反映决定地块开发的种种因素。除区位条件、现状建设情况外，充分考虑地形要素、土 地使用权属（评价产权地块复杂程度）以及生态、文化、美学等要素。 3.1.2 系统完整 评价体系中的各个因子应当共同形成一个完整的体系，相互配合准确的反映出各个地块 的开发价值及难易。根据各个因子特性的不同，将其分为基准模型因子和扩展模型因子，并 最终形成扩展模型，形成完善的评价系统。 3.1.3 量化评分 对已选取的各个