以房养老_中住房反向抵押贷款模式风险研究_刘国霞.docVIP

第 2014 年第 8 期 商 业 经 济 No.8，2014 （总第 452 期） SHANGYE JINGJI Total No.452  [文章编号] 1009-6043（2014）08-0016-02 “以房养老”中住房 反向抵押贷款模式风险研究 刘国霞  （枣庄学院， 山东  枣庄  277160）  [摘  要] 我国人口老龄化及养老问题日渐突出，不断探索适合国情的以房养老的新模式是大势所趋，其中住房反向抵 押贷款是以房养老的主导模式。此模式有其固有的风险，体现在抵押物价值变动风险、利率风险、长寿风险及其他风险。我国 应借鉴国外实践经验，结合我国现状，改变传统观念，提高与完善倒按揭技术，采用灵活多样的经营方式，以政策和法律为保 障，推进我国住房反向抵押贷款业务的开展。 [关键词] 以房养老；住房反向抵押贷款；风险研究 [中图分类号] F832 [文献标识码] B  一、引言 根据《中国老龄事业发展报告(2013)》显示，2013 年老 年人口数量将突破 2 亿大关，达到 2.02 亿，老龄化水平将 达到 14.8%；老年抚养比从 2012 的 20.66%上升到 2013 年的 21.58%；底部和顶部老龄化相叠加，少儿人口抚养 和老年抚养比都在上升。同时，养老基金近几年贬值严 重，资金缺口大。据预测，到 2030 年，缺口资金将达 60000 亿元。我们正面临着日益严峻的养老压力，开拓新的养老 模式成为大势所趋。“以房养老”将房产和养老通过一定 的金融机制紧密的结合在一起，为解决人口老龄化问题 开拓了新的思路。西方发达国家已有许多以房养老的成 功实践，为我们提供借鉴和参考。以房养老可采取的模式 有很多，主要包括“住房反向抵押贷款”、售房养老”、住 房置换”、住房租换”、售后回租”等，其中住房反向抵押 贷款为主要的金融模式。 二、住房反向抵押贷款概述 住房反向抵押贷款在不同的国家具体开展的细节各 有不同，但是其一般的操作是：借款人把自有产权的房屋 抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估 借款人年龄、生命期望值、房屋价值等因素后，按平均寿 命计算支付给借款人的资金，按期支付给借款人资金用 于养老。住房反向抵押贷款一定程度上类似于银行等金 融机构用分期付款的方式从借款人的手中购买住房，操 作过程类似于商品房按揭贷款业务的反向操作，因此又 称为倒按揭。 美国、加拿大、英国、新加坡和日本目前都有以房养 老的成功实践，纵观发达国家的先进经验，其住房反向抵  押贷款的开展模式主要有以下几个特点： (一)参与机构多样化，政府主导模式突出 尽管住房反向抵押推行模式多样化，有政府主导，有 民间机构参与，还有私人银行组织等，但是政府主导模式 是各国普遍采用且较为成功的模式。政府参与的方式主 要有两种：一是政府主导模式，直接由政府部门发起住房 反向抵押贷款的养老形式，这在美国的 HCEM 计划中比 较典型，运作也较为成功；二是政府在住房反向抵押过程 中提供担保保障以及监督管理。政府可以为借款人提供 担保，若贷款机构因破产或其他原因无法按时发放贷款 时，可以由政府向借款人发款。贷款对象(借款人)要经过 政府部门的资格审查，并由政府提供保险，贷款结束时， 若贷款本息额超过住房价值，差额由保险基金补偿。 (二)贷款支付方式灵活 可以按月支付、定期支付、信用额度等多种方式，也 可以在一次借款中两种方式灵活结合，可以在贷款机构 可接受的范围内，做到最大程度的满足借款人养老的多 样化需求。 (三)偿还方式灵活 可以选择将来某一时期偿还、借款人死亡或者永久 性迁出住房后偿还；可以资金偿还贷款本息，也可以处置 抵押房产。 三、住房反向抵押贷款的风险 住房反向抵押贷款一般开展模式是房屋产权拥有者 将其自有产权房屋抵押给贷款机构，贷款机构在综合评 估了各种影响因素后，在一定年限内，依合同约定给房主 发放贷款，房主在有生之年继续获得该房屋的居住权；当 房主去世后，以期房屋价值为基本保证来偿还贷款本息。 [收稿日期] 2014-08-11 [作者简介] 刘国霞(1982-)，女，枣庄学院讲师。研究方向:金融业务经营与管理。 刘国霞：以房养老”中住房反向抵押贷款模式风险研究  这种贷款额度的确定跟房屋现在的评估价值有密切关 系，当前的房屋价值估计从本质上讲就是普通年金的现 值，所以研究住房反向抵押贷款的风险通过年金的现值 公式就能一目了然。年金现值是指一定时期内每期期末 收付款项的复利现值之和。其计算方法如下图所示: 普通年金现值计算示意图 年金现值的计算公式为： P=A*[1-(1+i)-n]/i 其中转换可以求出年金(A)的表达式： A=Pi/[1-(1+i)-n] 式中 P 表示现值，A 表示年金，i表