1～5月深圳市地产市场分析研究报告地产策划人员必备文案精选地产文件.docVIP

2007年1～5月深圳市房地产市场分析报告 深圳市房地产研究中心? 王锋  2007年6月12日一、1～5月房地产市场运行特征 （一）房地产投资有所下降，商品房建设规模有所减小 1～5月，我市完成房地产开发投资149.76亿元，同比下降15.36%；商品房施工面积为2539.94万平方米，同比下降6.16%；新开工面积为345.62万平方米，同比下降18%。全市房地产开发建设规模总体呈现下降趋势。 （二）新建商品房批准预售面积继续下降，销售面积继续减少 1～5月，全市新建商品房批准预售面积为212.01万平方米，同比下降22.82%；商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%，其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15%。全市新建商品住房销售规模继续减少。 （三）特区外销售规模进一步扩大，普通商品住宅占市场较大比重 1～5月，特区外商品住宅销售面积为175.26万平方米，占全市62.8%；其中宝安区销售面积占全市36.52%,龙岗区占全市26.28%。全市单套建筑面积144平方米以内的商品住房销售套数为24045套，占总套数的87.78%，其中，90平方米以下的中小套型住房销售套数占总套数的44.73%。 （四）房价继续呈上涨趋势，新建住房单位价格较高 按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计， 2007年1～4月，新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、 10%、11.3%（5月数据请留意统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计），每月房价涨幅均居70个大中城市前列。此外，按本市房地产信息系统统计口径， 1～5月，全市189个在售的新建商品住宅楼盘，销售均价为11905.88元/平方米，其中14个均价超过3万元/平方米的大户型、高价位楼盘，拉动全市价格上涨近1300元，对房价上涨影响较大。 （五）二手房交易量持续上升，二手房需求超过新建商品房 1～5月，全市二手房交易面积达到513.56万平方米，同比增加25.45%，其中住宅交易面积为407.15万平方米，同比增加34.35%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.46︰1，二手房需求较大幅度超过新房需求。二、今年以来房价上涨的原因及进一步稳定房价的建议　　当前，我市房地产市场供求关系继续紧张，住房供应结构的不尽合理，是导致房价持续上涨的主要原因。　　一是全市土地资源较为紧缺，致使住房供应持续紧张。目前，我市可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，土地资源非常有限。2002年以来，随着国家土地管理政策的进一步严格和我市土地资源的进一步紧缺，我市每年可用于住房建设的土地一直比较有限仅1～2个平方公里，远远低于北京、上海、广州等特大城市。尽管每年我市通过盘活存量土地、加强城中村改造，使得部分存量土地入市以补充市场供应，但仍然无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求，并致使当前住房开发投资、住房在建与新建规模，以及住房批准预售规模持续减少，住房供应持续呈现紧张趋势。　　二是经济持续发展，人口持续增加，住房消费能力与投资意愿持续上升，导致住房需求呈现较大幅度增长。随着我市经济近年快速发展，较高的劳动生产率和工资水平，吸引了大量的外来人口；同时，随着人均收入水平的提高和家庭结构趋于小型化，我市居民住房消费能力与意愿不断提高；此外，在人民币持续升值和国内资金流动性过剩的条件下，作为国内住房市场比较活跃且紧邻港澳台地区的深圳，房地产市场不断吸引本地、国内及境外的投资，进一步催化了住房市场的活跃，并导致住房需求持续处于增长状态。根据统计分析，“十五”期间，我市每年新旧住房年均销售面积达到1200万平方米，比“九五”期间高出了一倍；2006年新旧住房销售面积达到1500万平方米，需求继续旺盛，并在住房供应持续紧张的情况下，导致住房价格持续上涨。　　三是住房供应结构调整的时滞性与当前大户型、高价位住宅的集中入市，导致今年以来房价涨幅与价格水平较大提升。2006年6月，随着国办发37号文（“国十五条”）的出台，我市对尚未开工的住房项目，均按照国家“90/70”的结构调整规定，重新调整规划进行供应结构调整。由于房屋建筑建设期较长，与国内其他城市一样，我市大多数已调整住房供应结构的项目目前仍未达到批准预售条件，尚未形成市场供应。同时，此间已开工建设的多数大户型住宅，在市场总体供应仍比较紧张的前提下，加快建设、集中入市，形成了大批高价位住宅，并带动了其他中小户型住宅价格的上涨，导致今年以来房价涨幅与价格水平较大幅度提升。　　总体来看，在我市较为特殊的经济社会发展背景下，住房价格的持续上涨具有一定的客观性；但是房价的持续上涨，不仅会影响本市居民的正常生活