投资性房地产准则与现行税制的差异及处理.pdfVIP

2010年 1月 中 国 管 理 信 息 化 Jan．，2010 第 13卷第 2期 ChinaManagementInformationization Vo1．13．No．2 投资性房地产准则与现行税制的差异及处理 李长智 (沈阳大学职业技术学院，沈阳 110044) 摘【 要]投资性房地产准则，是新企业会计准则修订增加的内容．旧企业会计准则与会计制度及税法未将投资性房 地产作为一项单独的经济行为进行规范。新准则对投资性房地产的确认条件、初始计量、后续计量、期末计价和处置 进行了明确的规定，本文以现行税法的规定为基础．对新准则与税法在投资性房地产的确认条件、初始计量、后续计 量、期末计价和处置等方面存在的差异及处理办法进行探讨。 [关键词]投资性房地产；确认差异；初始计量差异；持有期间差异 doi：10．3969~．issn．1673—0194．2010．02．005 [中图分类号]F231 [文献标识码]A [文章编号]1673—0194(2010)02—0014—04 一 、 投资性房地产确认差异和处理及初始计量的 定资产修理支出可以在发生当期直接扣除，而固定资产改 差异 良支出必须资本化。 企《业所得税税前扣除办法》规定，尚 新准则规定．确认投资性房地产必须符合两个条件： 未提足折旧的固定资产改良支出，可增加固定资产原值， (1)该投资性房地产包含的经济利益很可能流人企业。 并适当延长折旧年限，计提折 旧；对于已提足折旧的固定 (2)该投资性房地产的成本能够可靠计量。 资产的改良支出，企《业所得税税前扣除办法》规定在不短 税法对于投资性房地产未进行单独规范．而是对相关 于5年的期间内平均摊销。对于经营租赁方式租入的固定 的经济行为在固定资产及无形资产的相关 内容中统一进 资产 ，因为资产的所有权归出租方 ，承租方发生并承担的 行了规定 ．分析投资性房地产准则与税法的差异及处理方 固定资产改良支出只作为递延资产处理。 法，则需要依据现行税法对固定资产和无形资产的规定进 由于投资性房地产后续支出的会计和税法的处理方 行分析和提出处理办法。 法不同．最终会导致投资性房地产在处置时的会计成本和 投资性房地产取得的初始计量，基本上采用初始成本 计税成本不一致．从而导致会计上处置损益和税收上的处 进行计量 ，这一点基本与税法一致。但是 ，不同的投资性房 置损益不一致。对此，投资性房地产处置当期应按不同的 地产的取得方式，可能导致投资I生房地产的会计成本与计 标准确认会计利润和计算应纳税所得额。 税成本不一致．相关的差异及处理办法可参照固定资产的 三、投资性房地产持有期间的差异及处理 差异及处理办法。 投资性房地产的持有期间的计量既保 留了现行成本 二、投资性房地产后续支出的差异及处理 模式，还引入了公允价值模式。这也是新会计准则的鲜明 在我国目前的实务中，投资性房地产中的土地使用权 特点。在投贽I生房地产成本模式计量法下，会计准则规定 的后续支出，主要是在土地使用权到期后必须按照国家的 和税法规定的差异主要集中在计提折旧、进行摊销以及计 相关规定补交土地出让金，所以出租的土地使用权和用于 提资产减值准备等方面，这种模式下的纳税调整和其他一 投资的土地使用权的后续支出比较单一，即一般只有补交 般纳税调整差别不大，故不赘述。 土地出让金这种形式。补交土地出让金 ，无论从税法角度 在引入公允价值的模式下，新准则第十一条规定 ：“采 还是从会计角度，均应增加土地使用权的账面价值。所以 用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进 会计与税法是一致的。但是对于出租的建筑物来说，税法 行摊销，应当以资产负债表 日投资性房地产的公允价值为 与会计的规定会有一些差异，下面进行简要分析。