海南农产品加工产业园前期策划报告.ppt

项目审视：发展与曲折并存 区域发展前景： 根据《海口市江东组团片区控制性详细规划》，江东组团片区按照“两带一区五片”结构进行功能布局。“两带”指北面海岸带规划国家级旅游度假区，西面滨江带开发沿江居住区；“一区”指桂林洋科教及产业园区，以发展农产品加工业、高等教育产业和风情小镇为主。目前，桂林洋片区城市基础设施建设较为完善，路网系统基本完成，工业区已形成一定的规模；桂林洋片区依托大学城与美兰机场的产业优势，重点发展工业研发基地、临空综合服务区。 开发战略思考 开发战略思考 项目审视：发展与曲折并存 区域发展前景： 2010年中央正式将海南确立的“国际旅游岛”，这是海南加速发展的重要使命和机遇；“建设国家热带现代农业基地”成为国际旅游岛的六大定位之一，这是罗牛山公司的发展机遇。桂林洋地处美兰区，根据海口市美兰区“十一五”规划，美兰区未来将建设成为全国著名的以海岛高尔夫运动、游艇运动和国家级热带乡村主题公园为品牌的热带滨海运动休闲度假区；在东海岸及桂林洋片区等地建设高品位的游艇码头，建立游艇旅游中心，发展集海上运动、休闲、度假、观光于一体的综合性游艇旅游业；桂林洋开发区则建设成为农产品出口加工区，重点发展海产品加工、热带农产品深加工产业。 开发战略思考 毫无疑问，地块所在区域是海口未来新的经济增长点，但项目绝非城市中心的传统商业，其开发如能与桂林洋片区的产业特点与罗牛山企业的产业优势结合起来，将是一个具有很大挖掘潜力的商业地产项目，但如何更好地增强项目的工业旅游与商业气氛、聚集人气、辐射更大区域，将是我们研究项目商业价值的重要课题。 xx观点： 项目开发三大困难 困难一：战略抉择——市场细分化，是做传统零售商业还是做创新的工业旅 游商业？项目定位、产品档次、经营模式的确定？ 困难二：商业定位抉择——在远离传统的商业氛围的情况下，项目如何向综 合性旅游商业突围：商业街区或Shopping Mall?功能定位、经营策 略、配套策略、经营主题设计策略、项目开发赢利模式? 困难三：执行团队——综观国内商业地产市场，制约商业地产项目成功的因 素主要是开发商重开发、轻经营，开发商与服务商团队的专业操作 能力,特别是商业招商能力、商业经营能力是否能配合项目的超前理 念？ 开发战略思考 战略抉择方法论 项目作为产业园区的工业旅游商业地产项目，超前开发的机遇、创新经营模式的风险都同时摆在面前，如何进行战略的抉择呢？ xx认为，项目的开发战略选择可采用“三维市场定位法”进行分析，罗牛山公司必须要在想做、可做、能做三个思路中寻找重合点——交集点（想做∩可做∩能做=该做），才能规避项目开发的风险。 开发战略思考 想做 可做 能做 三者的重合点——该做 战略抉择方法论 通过本地块，罗牛山公司想做什么？ 想做——从发展商主观愿望角度出发思考！ 海口农工贸（罗牛山）股份有限公司是我国首家菜篮子股份制上市公司，2002年被国家授予农业产业化国家重点龙头企业，经过20年的发展，罗牛山集团已发展成为一家以畜牧业为主，食品、房地产、教育、金融投资等多业并举的大型集团公司，拥有海南省最大的商品猪生产基地、鸡蛋饲养基地、海口市设备最先进规模最大的农贸批发市场和海南省唯一的放心食品连锁店营销网络。 罗牛山的房地产业板块，致力于打造 大生态、大文化、大体育、大教育、大旅游、大地产的系列复合地产模式，现已成功开发建筑面积达5017.43的文化复合在盘锦地·翰城项目。 开发战略思考 战略抉择方法论 罗牛山农产品加工产业园是海口市十二五计划的重点项目，是罗牛山集团产业战略升级的标杆项目，罗牛山公司计划以农产品加工为主导，以商务服务为支撑，以旅游展示为特色的整体战略，整合农产品加工的上下游产业链，实现生产加工、研发创新、物流配送、关贸商务等各相关功能的有序发展。 因此，就产业园商务板块而言，罗牛山公司从主观愿望出发，拟整合园区产业优势资源与区域旅游产业优势，将项目开发成为工业旅游与商务展示相结合的典范。罗牛山公司对项目物业初步规划方案为酒店大厦（研发中心）、商务公寓大厦（研发中心）、商贸业街区（中小企业孵化基地）、观光商业街（农产品体验中心）。 开发战略思考 通过沟通，发现贵司对产业园商务板块的期望值很高，开发海南规模最大的工业旅游主题商业项目，打造集休闲、旅游、观光一站式农产品与食品的加工展示、体验、购销一体的商贸中心，通过良好的包装与操作，有望在市场上建立鲜明的、独特的主题形象，取得市场的认同实现招商成功与经营成功。 开发战略思考 【开发商期望总结】 从企业发展及对项目本身的期望两