2013年北京房地产市场研究分析报告.pdf

1 3 报告说明 一、数据用途类别 本报告内数据（各类商品房供应量、成交量、成交均价、存量）均按物业实际用途统计，非立项用途。主 要包括商品住宅、办公和商业三大类型，不含保障性住房、车位和其它类物业。 项目用途校验说明：本报告内物业用途划分是根据项目销售及使用的实际情况校验，即按物业实际用途统 计各类商品房供、销、存市场情况，与项目在建委立项用途不同，按物业实际用途统计更能反映走势，便 于对真实市场行情的把握。 二、物业名词解释 商品房：含商品住宅、办公和商业三大类型，不含保障性住房、车位和其它类物业。 商品住宅：非保障性住宅，包含普通住宅、商住公寓和别墅两大类。 普通住宅：非别墅类商品住宅，包括普通民宅、公寓等商品房，含商业、办公立项按居住性质使用的商品 房，即商住公寓。 别墅：严格意义的别墅，仅包含独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅和双拼别墅四种别墅类型。类别墅如花园 洋房、三叠拼等均不包含在内。 写字楼：用于办公的商品房。 商业：用于商业的商品房，包括底商商业、独立商业等。 三、数据关系 商品房=商品住宅+办公+商业 商品住宅=普通住宅+商住公寓+别墅 住宅=新房商品住宅+二手住宅 四、指标解释 新增供应量：一定时间内平均新增供应量。用于比较报告周期内新增供应量变化水平的指标。 平均成交量：一定时间内平均成交量。用于比较报告周期内成交量变化水平的指标。 新开盘：项目销售许可证发生首套成交视为该项目新开盘。 新增去化速度：新增供应住宅成交套数/销售时间 存量去化速度：存量住宅成交套数/销售时间 新增成交：一定时间段内新增供应量在该时间段内发生的成交。 新增成交率：新增成交量/新增供应量*100% 需供比：成交量/新增供应量 需存比：成交量/可售存量 需潜比：成交量/潜在供应量 潜在供应：未来将对市场形成供应量，土地市场公告/成交/即将入市量、项目开工量均属于市场潜在供应 范畴。 期末存量：有效项目销售许可证中未签约状态的数据总和。（注：未签约状态包括可售，已预订和不可售） 注：以上所有指标均在报告中用下划线和粗斜体突出。 五、声明 年报中存量数据及商办部分内容数据有新调整，报告内数据统计源自天朗房研网- [易研通]北京房地产市场 动态监测研究系统，最终解释权归天朗房研网所有，咨询和试用请致电010 4 2013 年，调控一路走来，北京楼市去向何方 房价背后，供需关系演变及影响因素解析 前言： 房价是房地产市场供需关系的真实反映，不同地区、不同时间阶段，供需关系各不相同，房价也呈现 区域市场分化并随时间变化。一方面是由于政府通过税收、限购、限贷、利率等各种手段，作用于房地产 市场的供给和需求两方面，影响供需关系发展，进而影响房价。另一方面，城镇化也起着城市发展和需求 引导的作用，深层次地影响着城市房地产市场的发展，但中国城镇化向纵深发展遇到的二元制瓶颈，也导 致了房地产市场的失衡。房地产调控10 多年来，全国商品房特别是商品住宅价格仍普遍快速上涨，如何解 决住房价格过高这一关系民生的社会焦点问题，成为2013 年新一届政府面临的巨大挑战。新政府的“新型 城镇化”等一系列政策新动向能有效缓解供需矛盾，实现房价平稳吗？北京作为全国政治、经济、文化中 心，商品住宅市场有其独特性，今天我们通过回顾1998 年房改以来商品住宅市场供需关系演变历程，对影 响供需的因素进行解析，进而结合当前各方面动向，展望北京楼市未来发展前景。 1998 年房改以来北京市住宅房地产发展取得重大成就，在解决居民住房，改善居住条件，提高生活品 质的同时，商品住宅价格飞速上涨，远远超过城镇居民人均可支配收入的实际增长速度，“买不起房”逐 渐成为关系民生、困扰政府的社会焦点问题。 1999~2013 年，北京市共竣工250 万套住宅，解决了612 万人的住房问题 自1998 年，取消福利分房、住宅市场化后，北京市住宅房地产市场蓬勃发展。1999~2013 年，北京市 共竣工住宅面积24987.8 万平方米，按套均 100 平方米计算，