论资产评估方法的融合运用与发展变革.pdfVIP

2014年 9月 湖北经济学院学报(人文社会科学版) Sep．2014 第 11卷 第 9期 OUlTIttlofHubeiUniversitvofEconomics(HumanitiesandSocialSciences V01．11No．9 论资产评估方法的融合运用与发展变革 张 昱 (蚌埠学院，安徽 蚌埠 233030) 摘 要 ：对资产评估方法——成本法、市场法和收益法的运用过程进行 了简要研 究 ，论述 了三种基本评估方法 之间的内在联系。列举了它们融合运用、相互借鉴的多种情形，广泛见诸于机器设备、房地产、无形资产、企业价值等 各种资产的评估 。并结合具体的案例 ，说明三种方法之间并不是完全独立的。随着市场的发展和业务 的延伸 ，评估技 术的融合运用会更加成熟。应用领域更加广泛。目前我国的评估技术手段仍较落后 ，自动评估模型(AVM)、计算机辅 助批量评估 (cAMA)的运用尚处于起步阶段 ，传统评估方法存在评估值单一的缺陷，基 于此 ，提 出加快 AVM 的本土 化设计 ．开发具有中国市场特点的C^M^技术的建议 。 关键词：评估方法；融合运用 ；自动评估模型(AVM)；计算机辅助批量评估(CAm_A) 资产评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是确定 中有你”的相互借鉴、融合运用的例证 。 资产价值 的手段和途径 ，也是一套完整 的方法体系 。这个体 在成本法下，采用功能系数法求取被估资产的重置成本 ， 系是由三种基本评估方法——成本法、市场法和收益法 ，以 实则就是利用了市场法 的思路 。 及对它们起支撑作用的各种具体的技术方法共同构成。所 以 通过被估资产与参照物资产 的重置成本和生产能力两个指标 我们讲的评估方法 ，不是指单独的某个方法，而是对三大基 的相应对 比，从而确定被估资产 的重置成本 ；还有在资产的功 本方法及其具体技术方法的一个统称。 能性贬值和经济性贬值这两个指标的估算过程中，我们也能 一 、 评估方法之间的关系 见到收益折现法的踪迹。不过这里折现的不是资产的预期收 三大基本评估方法。即三种评估思路之间的差异主要表 益．而是被估资产的年净超额运营成本和年净收益损失额，公 现在 ，它们都从各 自的角度出发反映资产的客观价值：市场 式如下： 法是通过与市场交易实例的比较、差异调整而获得评估对象 被估资产功能性贬值=年超额运营成本x(I-所得税率)× 的价值(理论基础：均衡价值论和替代理论)；成本法是从资 (P／A，r，n) 产重新购建或者成本耗费的角度评估资产的价值 (理论基础 ： 被估资产经济性贬值=年收益损失额×(1一所得税率)×(P／ 生产费用价值论)；而收益法是从资产获利能力人手 ，通过预 A，r，n) 期收益折现来求得其评估值(理论基础 ：效用价值论)。可见， 式中，(P／A，r，n)为年金现值系数。 三种评估方法的技术思路截然不同，它们是独立存在、相互 以上是在成本法下，融合运用了市场法和收益法 的技术 替代的关系，每一种方法都 自成一体，各有各的优缺点和适 元素的情形 。同样 ，在房地产评估 的收益法下，确定折现率指 用范围。Ill 标时，也借鉴了市场法的技术思路。比如租价比法(或称净收 但资产评估的专业性质又决定了各种评估方法之间存 益与售价 比率法 ，也称市场提取法)，就是通过选取近期市场 在着一定的内在联系。比如 。对于某一特定的资产业务或经 上交易的与被估房地产相 同或相似房地产的净收益、价格等 济行为，假设资产状态和所处的市场条件都是相同的，那么 资料，测算出该类房地产的平均收益率 ，并以此作为折现率。