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论估价行业的跨领域发展与市场竞争趋势 冯 娜 (北京世联房地产顾问有限公司) 【摘要】随着时代发展和市场需求日益广阔，’估价行业已经不仅仅局限于土地和房屋 的价值评估，而是越发趋于综合性的经济服务。为了能够适应这种需求变化，评估业作为 一种高端专业服务业，更应该聚集综合学科专业人才，他们必须具备相关专业技能，进行 多领域服务，以使得评估机构能与时俱进，得以可持续发展。研究表明，各个银行为了提 高客户的忠诚度，以3至4种以上的金融服务来收紧客户，从而提高客户对该银行的忠诚 度，同理，评估机构也应该以多重服务产品抓牢目标客户，占领并划分市场，从而推动评 估业在经济生活中有序顺畅的进行。 【关键词】估价业务；综合学科；多领域服务；市场竞争；可持续发展 一、刖看 随着日新月异的市场化扩张，评估业务也由原来的对房屋土地价值的评估发展成为一 个综合的跨学科领域。于是，在估价领域里，一场没有硝烟的战争无声无息地蔓延开来。 优胜劣汰，到底谁能够成为评估市场的宠儿，还要取决于这个评估机构是否能提供足够的 服务项目，在多领域服务于客户。 资源是财富的根本。对于任何一个想长立不败之地的评估机构来讲，客户就是资源。 正如像银行这样的金融机构，为了提高客户对本行的忠诚度，往往会以3～4种的金融服 务来稳固客户资源；评估公司也是同样的道理——为客户提供越专业，越复杂，越多领域 的服务，就越能稳操胜券。 房地产估价师要成为合格的专业人士，需要经过大量的教育和培训并获得足够的工作 经验。他们提供给公众及客户的服务的重要性、他们所必须坚持的高标准的道德规范，以 及对经济学、法学和其他重要基础知识的应用，都是估价本身成为一种职业的原因所在。 专业估价师一般具备与估价相关的各个不同学科的知识，包括经济学、统计学、数 学、金融、建筑、规划及其他，所以一个估价师的技能在传统估价服务范围外的许多经济 活动中同样具有价值。 二、新兴领域的服务 随着传统业务的发展，许多估价师遇到的估价业务或者接受的与估价有关的服务要 113 第一部分估价行业发展 求，会超出他们“正常”的工作范围。那么，这些“非正常”的业务，大多需要具有专门 的知识和技能。由此，一些估价师可以从这些特殊业务中获取收益，但这方面的知识和经 验也是需要长时间和多案例的积累而来的。目前市场中需求较多的特殊估价业务包括： (一)咨询 咨询业务与传统估价业务难分难舍，关系紧密。房地产估价师为客户提供意见、建议 或者结论，而不仅仅是提供价值，这样的业务就是咨询业务。目前需求较多的是可行性研 究。估价师必须为各种可供选择的房地产用途提供意见以检查意向用途的可行性，简言 之，客户需要估价师的专业性综合分析研究，从而得到一个结论。 由于咨询业务通常是由估价师的个人意见来决定的(不论是一个人，还是一个估价师 项目组)，而不是市场反映，这就使得咨询业务比估价业务更具有主观性。即便如此，无 论是传统的估价业务还是估价咨询业务，估价师都必须保持客观性，用从合格的调查中提 取的事实来支持他们的结论。咨询业务往往更具有针对性，它要考虑客户的目的和特殊需 求，而不是像一般提供市场价值。因此，咨询业务认为是一个将主观判断融于客观事实， 集多学科领域于一体的特殊估价业务。 正因为估价咨询业务的特殊性，往往是有一个专项小组来做整体和节点分析。因为不 能保证任何独立的估价师都具备足够的经验和专业知识来满足有些咨询业务的要求。这一 点相当重要。随着市场整合，社会进步，咨询业务在估价市场中所占比重会稳步提高。 (二)企业价值 企业价值是估价师们面临的最重要并且最具争议的问题之一。企业价值被广泛用于形 容某些附加了无形动产成分的房地产的价值。这样的业务就必定涉及价值在房地产的构成 部分与有形及无形动产之间的分配。说到这里，需要介绍一个概念——资本化的经济利润 (简称CEP)。 CEP是企业家以一已知价格购买一项资产或资产包，然后在未来以不确定的价格出售 或者能够出售同一项资产或资产包所能获得的预期经济利润(纯利润)的现值。在估价工 作中，像旅馆、医