建筑物区分所有权制度探析.pdfVIP

草的物权法草案建议稿，还是由官方制定发布的物权法草案讨论稿，均一直使用“建筑物区 分所有权”这个概念。但从物权法草案第三次审议稿开始，在“建筑物区分所有权”的名称 前添加了“业主的”三个字，变为“业主的建筑物区分所有权”，但至今仍几乎遭到学说界 的一致反对。我们注意到，立法者修添的主要原因是考虑到我国的实际情况而作出的。在我 国，商品房所有人习惯上称为“业主”，“业主”的财产即房屋，称为“物业”。同时国务院 颁布的《物业管理条例》和《房地产统计指示解释》(试行)两部法规中，亦将“业主”界 定为物业的所有权人或者房屋的所有权人。因而，在《物权法》的建筑物区分所有权制度中， 强调通俗易懂的“／k主”概念，易于实践操作，亦有利于对建筑物区分所有权人的保护。2 这样，经过数次讨论、修改之后，建筑物区分所有权制度终于作为我国物权法上的一项重要 制度确立下来。 二、三元论说的法律价值构造 物权法第70条规定：“业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用 房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”关于 建筑物区分所有权的内涵，在理论上主要有一元论、二元论和三元论三种学说。一元论说认 为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权。二元论说认为，建筑物区分所有权是 专有部分所有权和共有部分共有权构成的一项权利。而三元论说认为，建筑物区分所有权是 由专有部分所有权和共有部分共有权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生 的成员权的总称。三元论说克服了一元论与二元论说的不足，从本质上反映了建筑物区分所 有权所折射出来的全部法律关系，为目前区分所有权理论研究中的主导学说，得到了我国大 部分学者的认同。 三元论学说是德国著名法学家贝尔曼先生所创立的，他主张在建筑物区分所有权构成的 三要素之中，专有部分的所有权具有主导性，共有部分所有权基于法律、合同及业主公约具 有从属性和不可分割性，而成员权则是作为建筑物管理者之一的成员而享有的权利与承担的 义务。如果说专有部分所有权和共有部分所有权是建筑物区分所有权的内部权利，则成员权 便构成它的外部权利。二者之间的区别在于，内部权利主要是基于财产共有而发生的关系， 为建筑物区分所有权中的“物法性”因素，而作为外部权利的成员权不仅仅是单纯的财产关 系，更重要的是一种管理关系，因而构成建筑物区分所有权中的“人法性”因素。 需要说明的是，我国在建筑物区分所有权权利构成要素中，虽采纳了三元论学说的观点， 但未使用通常的“成员权”概念，而代之表述为“共同管理权”。《物权法》对传统三元论说 予以改造的立法本意，是在于通过对成员权本质特征的分析，突出其具有的人法性即管理制 度的因素，彰显出业主作为权利主体所享有的对区分所有建筑物共有部分的管理决策权利。 3在构成区分所有权的三要素之中，专有权、共有权和共同管理权作为一个权利的集合体， 三种权利是紧密地联系在一起的，是不可分割的。 1、专有部分的所有权。物权法第7l条前半部分规定：“业主对建筑物专有部分享有 占有、使用、收益和处分的权利。”所谓专有部分的所有权，学说上亦称之为专有权，它是 指业主对专属自己的特定建筑物空问所享有的单独所有权。基于专有部分在区分所有建筑物 中具有的构造上和使用上独立性的特点，专有权与普通所有权并无任何区别。作为一项单独 的所有权，专有权具有所有权的一切完全形态。依所有权的权能构成理论，业主对自己专有 权的客体即专有部分，可行使完全的占有、使用、收益和处分的权利。在区分所有权构成的 三要素之中，专有权处于主导地位、核心地位。没有专有部分的所有权就无法产生区分所有 人对共有部分的共有权以及共同管理权。如果权利人丧失对专有部分的所有权，也就丧失了 对共有部分的共有权及共同管理权。可见，专有部分的所有权是其他两项权利产生、存在与 行使的前提和基础。 与普通所有权一样，专有权虽然具有绝对性、排他性或对世性的特征，但并不意味 着专有权人可以不受任何限制恣意行使其权利，这也就是通常所说的所有权的受限制性。亦 即限制专有权的部分积极权能或消极权能，从而使专有权人在行使权利时负担一定的义务。 因此，物权法第71条但书规定：“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主 的合法权益。”首先，作为专有权人，业主负担不得危及建筑物安全的义务。因各业主的专 有部分在构造上相互关联，物理上相互连接，使用上形成了密切的立体相邻关系，故各业主 之问对于整栋建筑物的安全就形成了共同的法律上的利害关系，并负有维护整栋建筑物的安 全和完整的相关义务。换言之