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房地产项目管理中的各参与方风险分析 　　摘要：房地产项目开发过程中参与众多，每个参与方都面临着追多风险，每种风险都可能影响到项目的开发进展、质量管理及安全控制，从而造成损失，降低收益。因此如何清醒的认识风险、有效的控制风险，逐渐成为项目开发过程中着重需要关注的问题。本文基于此对房地产项目的风险进行了简单的分析，并在此基础上建立各参与方之间的风险互动关系，同时基于互动关系提出具体的风险管理措施。 　　关键词：房地产项目管理；风险 　　房地产行业是一个政策敏感度高、投资规模大、开发周期长、对国民经济增长影响显著的行业。同时，房地产行业又具有风险高和风险种类多的特点，房地产业是一个复杂的行业，汇集了各种矛盾，研究房地产开发项目的风险管理对于房地产开发项目的成功实施以及国民经济的发展具有重要影响。 　　房地产项目开发过程中参与众多，每个参与方都面临着追多风险，每种风险都可能影响到项目的开发进展、质量管理及安全控制，从而造成损失，降低收益。因此如何清醒的认识风险、有效的控制风险，逐渐成为项目开发过程中着重需要关注的问题。虽然不同参与方在同一开发阶段的风险内容不同，但同时有潜在的存在互动关系，如能准确、全面了解和掌握这些风险互动关系，并加以利用，就能降低项目开发风险，减少项目开发风险控制成本。本文基于此对房地产项目的风险进行了简单的分析，并在此基础上建立各参与方之间的风险互动关系，同时基于互动关系提出具体的风险管理措施。 　　一、房地产项目开发过程中各参与方的风险内容分析 　　1、房地产企业风险具体内容分析 　　（1）开发项目的定位风险。项目定位是决定项目开发成败的关键，准确的市场定位往往能够事半功倍，如果市场定位不准确，对市场预测分析出现偏差或者项目定位的指导思想出现较大的失误，往往导致一错而全盘皆输。 　　（2）资金支持能力风险。近年来，由于房地产业的“疯狂”发展，我国实行了从紧货币政策，严格限制开发贷款的发放，金融政策的调控对于开发方意味着融资风险，导致企业资金链吃紧，这对房地产企业的销售以及实力不足的中小房地产企业是一个非常严峻的考验。项目开发能否按期完成甚至提前完成，取决于开发方的资金支持能力，一旦开发方的资金筹措和融资遇到困难，都会对项目开发造成很大的影响，表现为对大经济环境发展形式把握不准确，而对自身的筹融资能力盲目乐观等。 　　（3）“政府”风险。“政府”风险涵盖政府相关职能部门的管理和相关政策所带来的风险，管理部门的公平性、公正性的不统一，政策的变化性、间断性和不完善性的存在，对于企业来说，影响都是非常大的。如果企业对相关部门的工作程序不熟悉，对主要的相关法律法规不了解，而发生违规操作的投机行为或盲目推动工作进程。 　　（4）质量风险。质量风险是多方面的，不仅仅是指项目实体本身的质量缺陷，还包括项目品质、设计质量、销售服务和物业管理的质量等等。在项目规划阶段由于市场定位不准、经济技术分析失误，只追求利润，而忽视市场需求，出现品质定位与销售价格不统一的质量问题；在设计阶段，为减少投资，降低施工难度，向设计单位提出违反设计规范和标准的要求，或者设计单位自身实力原因出现设计缺陷，出现的质量问题；在施工阶段，盲目要求施工单位抢时间抢进度，造成的质量风险。 　　（5）项目建设的“创新”风险。在当前的市场形势和经济形式下，由于国家的凋控政策加强，项目开发建设的土地投放、银行贷款条件都受到更为严格的控制，房地产开发方的生存空间被压缩，因此在有限的资源条件下，开发企业要想立于不败之地，而且能够保持持续稳定的发展，获得既定的利益就必须不断的创新，显示出自身项目与周边项目的“独特性、新颖性”，但是如果不做好基本功，盲目的追求新、奇、特，也是极具风险的。 　　2、勘察设计单位风险具体内容分析评价 　　勘察设计工作是建设投资中的关键性工作，也是项目开发的基础，其质量的好坏直接关系到投资的多少，项目的安全性，项目后期运行成本，对项目投资后的收益起到决定性作用。尽管勘察设计只是项目整个开发建设过程的一部分，但却起着举足轻重的作用，直接影响到建筑使用功能、安全性能及经济性。 　　（1）地质勘探风险。工程项目的设计、施工是根据已查明的工程地质和水文条件及现场的勘察资料进行的，包含着很多不确定性，受到人员专业技能、现场实际条件的限制。例如：地下出现未探测到的障碍物而引起工期延误，投资增加。 　　（2）图纸设计风险。设计是一个复杂的创作过程，必须遵循一定的程序规律，即方案阶段―初步设计―施工图设计。优秀的设计都是经过反复的讨论修改才能最终形成，一步到达施工图的水平不可能设计出优质的方案。有些设计单位责任心不强，为赶进度或降低设计成本，或者设计单位本身技术能力有限，发现不了设计方案中的缺陷，导致设计方案的编制考虑不充分、不细致、