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维普资讯 20O8 总． 第年第1431期 河南金融管理干部学院学报 No．3 2o08 JOURNALOFHENAN INSTITUTE OFFINANCIALMANAGEMENT SerialNO．14l 外资曲线进入我国房地产市场问题的研究 张流泉 (盐城市金融学会 ，江苏 盐城 224005) 摘 要：境外资本进入我国房地产市场，一方面给境 内房地产行业提供大量资金支持，提升房地产供给水平，另一 方面也加大了国际收支失衡和人民币升值的压力。因此，对境外资本流入我国房地产市场应给予足够的重视，并 采取相应的对策措施，规范境外资本流入房地产行业。 关键词：外商直接投资；房地产市场；人民币升值 中图分类号：F239、35 文献标识码：B 文章编号：1008—7796(2008)03—0074—04 假贸易，以预收货款形式分批汇入我 国境内进入房 一 、 外资曲线进入我国房地产市场的途径 地产市场。主要表现形式是 ：企业无 出 口或出 口较 (一)利用 “地下钱庄”进入房地产市场 少，预收货款却大量增加；企业预收货款收汇、结汇 这是境外投机资本进入中国房地产市场最主 后长期周转使用；推迟付汇、少付汇或不付汇；低报 要、最复杂的一条渠道，也是被其视为最专业 、最快 进 口价格、高报出口价格等。 ‘ 捷的渠道。其具体操作手段是在国内寻找愿意配合 (四)大举认购海外上市房地产公司股份 其做 “假贸易(即假出口、假进 口)”的公司；寻找对 境 内房地产公司在地方发展遇到瓶颈后，自然 “外资(即投机资本)”进账可以“宽以相待”的银行 谋求向外扩张，实现全国各地的布点，这就需要大量 分支行；寻找对外商投资审查不严、甚至能够包庇 的资金。但政府的房地产调控政策以及银行收缩银 “假投资”的经济开发区。 根的措施，使众多房地产开发商难 以在国内筹措资 (二)借助外资基金进入房地产市场 金，于是借助海外上市来解决融资问题。在境外上 首先利用 “中国概念”在海外募集资金。然后 市的房地产公司受到外资的追捧，大举认购，实际资 选择一些省份的二三线城市 (一线城市外资审批比 产已被外资控制。 较严格 ，寻找该城市的排名前三位的房地产公司， (五)利用非贸易渠道进入房地产市场 这些公司一般都有在开工项 目，也正缺乏资金。最 近几年，随着居民个人和非居民个人项下因私外 后，在其中选择一家房地产公司作为合作伙伴，直接 汇收入大幅增长，部分投机资本以个人外汇的名义进 投资在开发的房地产项 目上。内地审批所需要办理 入境内房地产市场。首先，以无偿转让和各类资本撤 的手续，一般 由这些内地房地产公司 “搞定”。地方 回等个人名义流入的外汇资金增长较快。2007年我 政府为了吸引外资，采取化整为零，缩小注册资本金 国个人净结汇已占到外汇储备新增额的20％左右，其 额度，再不断增资扩股等手段，帮助外资基金曲线进 中有不少贸易、资本项下经营性资金也混入个人项下 入我国房地产领域。 进入境内房地产市场。其次，部分非居民个人在境外 (三)利用预收、延付货款进入房地产市场 收汇并结汇后．有的直接转为人民币定期存款，有