深圳市轨道交通沿线用地综合开发实践探索.pdfVIP

到工程可行性研究再到初步设计，与站点(车辆段)沿线用地的规划缺少衔接，轨道线路规划与周 边土地开发的同步规划不足，降低了站点上盖及周边用地的使用效率…。 二期建设汲取一期建设的经验教训，从线位规划开始就同步考虑沿线用地的综合开发，利用多 处车辆段(车站)进行了上盖物业或地下空间的开发。表1显示了深圳市轨道交通二期工程综合物 业开发的情况。其综合开发的特色为：从土地开模式上，借鉴香港轨道交通与城市土地开发综合利 用的经验，通过轨道建设与沿线土地“捆绑式”的运作机制，将部分上盖用地以招拍挂的形式出让， 吸引市场的资金及建设力量，为轨道交通实现资金的良性循环开辟了新渠道；在规划设计体系上， 建立了轨道交通设计与城市规划设计协调配合的技术路线，对站点周边、车辆段上盖等用地的开发 利用起到了极大的带动作用。 蛙藩 崩巧 罨遮强最t世滚、 尊毽链醺穰i≈平|奄’ {鬈蘑莲 t÷逝涟车承漫 静 {{{ 淙薅麓吾毫毪静棼。商业．登篇．港珐．电避 l母琏 ；o{薯? 癌君 々譬、襁萏。瑶电．受遵拣楚 2s碇 芘矗毪车舔理 ，； ‘备!再 攀鸯巷台．餐毽§毫毒．意电I鼻宅、囊{P配囊 ．Y亨冀 燕舞末秘赣 ??{ dZ9 在宅．办0．裔静嚣 4毳0 毫。≯每觥 工i≤ jiq 警之，甍辱善 j母蕊 穗拳{鞣| ：i．| jZ譬 毒害、疗．予、考学掌 漂§|北赫挺褥 琵垂琶捷 ．? 鸯女{：．澄密．奄盐．繁袋、擐最 甚一 挫g 30电1 表I：深圳市轨道蹙逶二裙综合物业开发清况～麓表 2．1特色一：土地利用高度集约 深圳城市发展的强劲势头与土地日益紧缩的矛盾日益凸显，地铁车辆段作为全线车辆运营、检 修的场所，占地面积较大，物业开发的潜力巨大。深圳市轨道交通二期工程借鉴香港及国外车辆段 上盖物业开发的理念，利用多个车辆段上盖进行开发建设，是体现土地集约利用的城市可持续发展 模式。 2．1．1横岗车辆段：双层车辆段的设计创新 深圳地铁3号线横岗车辆段位于深圳市龙岗区横岗镇，紧邻龙岗区主干道深惠路，车辆段上盖 项目用地面积为28．3公顷。该项目是国内第一个采用双层布置并进行上盖物业综合开发的车辆段。 其目的是为最大限度的节约车辆段用地，留出建设条件较好的白地进行综合物业开发，提高了车辆 段的整体经济效益。该车辆段已于2010年建成投运。 横岗车辆段在深圳地铁3号线初步设计时是按无上盖开发的平面车辆段设计的，其总平面图如 图1所示，采用双层结构设计后，车辆段用地面积减少了35％。如图2示【21。 翻l：攒岗4i辆段1{7]步段引力寨r原力聚) 蚕2：镬岗双层车辆段2F面布局r实施方案、 横岗车辆段采用双层结构设计并进行上盖物业建设开发后，建设总投资增加67136．82万元：收 益方面，因采用双层车辆段设计，使可落地物业开发的白底总用地面积达到10．1公顷，同时利用车 辆段上盖建造了可供物业开发的平台面积9．5公顷，其建筑功能主要为居住、商务公寓、办公及商 业服务业，总建筑面积约73万平方米，平均容积率达到3．7，明显高于平面车辆段方案的开发强度。 经投资测算，在不考虑保障性住房效益的前提下，双层车辆段方案的商业开发效益比平面车辆段上 盖开发约高出3．5倍『21。 图3：校岗双层焉：辆段上斋用地并发项基忌平面圈 圈4：横崩双层事辆段上蠢j副也开发项目马瞰墨 2．1．1轨道沿线用地开发强度的一般规律 表2是深圳市轨道交通二期综合物业开发强度情况汇总，通过分析该项目开发的平均容积率， 得出上盖用地和白地的容积率的一般规律：