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商业住宅小区停车位法律问题探析 　　摘 要 商业住宅小区停车位能够满足居民平日所需的正常需求，为城市居民正常停车提供基本保障。然而，我国关于商业住宅小区停车位的立法和司法实践还多多少少存在争议，在现实生活中停车位纠纷也经常发生。基于此，本文将围绕商业住宅小区停车位法律问题展开分析，希望能对解决我国商业住宅小强停车位法律问题提供些许借鉴和帮助。 　　关键词 商业住宅小区 停车位 法律问题 法律建议 　　作者简介：李?B，山西财经大学。 　　中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）04-081-02 　　自20世纪90年代开始，我国逐步开始实行住房分配货币化。此后，停止了住房实物分配。开始以“商品房小区”出现，也就是本文中所提到的商业住宅小区的概念。在本文中，商业住宅小区与普通的住宅小区主要差别在于房地产开发商将房屋作为特定标的物来进行商业交易，具体是指在一个相对封闭的完整的居住环境，一般可满足居民平日所需的正常需求。停车场一般是指位于露天或者位于地下而设置的，为机动车甚至为非机动车提供停放的场所。停车位是停车场的一个基本的单元，停车场所都是由多多少少的停车位所构成。因此，只要解决好停车位这一个基本的单元的问题，那么停车场的问题也就迎刃而解了。 　　一、商业住宅小区停车位的权属性质 　　（一）商业住宅小区停车位的法律属性 　　讨论停车位的法律属性时，首先要将客体停车位进行界定，能够作为物来分析吗？在传统的民法理论中，物是指客观上能够与人身所分离开的，同时又能够满足权利主体的某种利益需要，而被权利主体所支配，使用，移转，交换的物质实体。住宅小区停车位，作为建筑物区分所有权中建筑物设施的相应配套设施，作为原所有者房地产开发商，其目的是为了方便小区业主的基本需求而建立的；同时一旦房地产开发商与业主签订了合同而进行转让，出租，附赠后，停车位即能为业主提供其作用；停车位又有相应限定的限制范围，综上，停车位可以算作民法理论中所认为的“物”。 　　（二） 商业住宅小区停车位的产权性质 　　一是约定归属说。认为对于小区停车位的权属应充分体现其双方的意思自治原则，依照合同来确定，而其资格主体则由其相对应的商业住宅小区的业主以及相应的开发商。依据《物权法》第74条规定，当事人可以通过双方的意思来订立合同从而解决有关停车位权利归属的相关问题。此条正体现了民法的基本原则之一，意思自治原则。但是在实践生活中，对于自身力量较为弱小的公民个体以及相比较实力雄厚的房地产商，双方所签订的合同往往不会是十分公平；二是从物学说。从物学说认为在住宅小区中，其建筑物为主物，而停车位以及健身设施，绿化等为满足业主基本需求而设计建设的，所以为商业住宅小区里住宅建筑物的从物。双方在进行不动产交易的同时，作为主物的建筑物为交易的标的物，而作为从物的停车位，绿化带，健身设施等也一同跟随销售。换句话说，若未进行不动产交易，其附随的停车位，绿化带，健身设施也不会单独作为合同的标的物而进行买卖；三是土地使用权说。有些学者认为，房地产商与消费者在订立买卖合同的时候就已经将土地使用的权属问题得以确认，一旦消费者签订了房屋买卖合同，那么消费者作为业主的身份，按照房地一体的原则，房屋与土地之间便有着不可分割的关系，那么设计建于住宅建筑物地下的停车位也应属于业主所有；四是空间决定说。由于我国现在对于空间权属的现行法律规定并不完整，只有学术界进行讨论。那么空间权与相对应的土地使用权有着不可分割的联系，因为没有土地使用权，就无从谈起空间使用权。综上，由于属于司法方面的问题，虽然涉及到行政关系，但在对于商业住宅小区停车位产权归属的确定上，要充分尊重相关当事人的真实意思表示，再综合考虑现行法律，必要时候结合学术理论，一旦理论与实践发生冲突，则要充分考虑实践的合理性。 　　二、我国商业住宅小区停车位的立法现状及司法解释 　　（一）《物权法》规定 　　1.商业住宅小区停车位的“首先满足”规定缺陷。关于《物权法》中对于商业化住宅小区的停车位的规定，过于框架，缺乏细节的可操作性，因为没有细节具体的法律规定就等于没有规定。依照我国《物权法》规定中关于住宅小区中停车位的满足问题中，规定要求首先满足业主的需求，但问题在于对于“首先满足”的法律规定不明确不具体。 　　2.依照约定来确认小区停车位归属存在隐患 。依照物权法74条第2款规定，对于双方约定不明时并未做出规定。现如今属于商业逐渐发展的社会，对于买方与房地产商而言，显而易见的，卖方的财力与实力更为雄厚，因此需要法律的保护才能够维护消费者的正当权益。 　　3.商业住宅小区地上停车位权属规定缺陷。第一，在《物权法》中对于地上停车位的开发成本问题规定，由于实践中停车位紧张，对于基本的地上停车