营销策划-住宅豪宅-高策机构-2012保利山东济南保利城营销竞标报告.pptVIP

老带新、新带新及联动，全面增加客源 营销总策略 策略综述 整盘策略 销售策略 推广策略 活动策略 展示策略 蓄客策略 价格策略 利用2000名业主及已到访老客户、新客户制定老带新、新带新奖励。 ①老带新 ②新带新 ①老客户奖励： 半年物业费减免。 ②新客户奖励： 1千元等值购物卡。 成交客户奖励： 1、总房款1%优惠； 从三个维度界定保利城的价格竞争策略： 区域领导者，做同类重点竞品的领导者——通过产品塑造，性价比高于同类首置首改项目。 建议 整盘实现均价8500元/㎡之间）； 2、首期入市时依据市场环境制定具有竞争力的价格； 营销总策略 策略综述 整盘策略 销售策略 推广策略 活动策略 展示策略 蓄客策略 价格策略 商业定价 根据前面对市场的分析，区域内住宅商铺的价格区间在首层单价集中在2-4万元/㎡，若商业氛围包装到位，广场和体验馆完美开放，建议一二层均价区间在 20000-25000元/㎡ 营销总策略 策略综述 整盘策略 销售策略 推广策略 活动策略 展示策略 蓄客策略 价格策略 6月底 开盘推量约10万㎡ 6月，首批取得预售 7月底 二批开盘 8月底 三批开盘 品牌发布会 蓄客 3月底，电子展示 体验线 7月，奥体西路商业包装完成 6月售楼处示范区开放 开盘 3月底商业立面 7月底，二批取得预售 工程线 销售线 5月 亮相期 3-5月 引爆期 6-8月 导入期 1月 持销期 9月以后 节奏 线上 线下 住宅 商业 通过推广 品牌“感恩与期待” 引出“保利城” 打造概念，拉升项目形象+“控”计划 幸福保利城、微博控计划+团购改变青岛 主打展示+“控”计划 以微博大赛形式进行网络炒作，炒作“感恩与期待”活动，引出“幸福生活方式 引入网络炒作公司 推广线 去化目标 实现约4亿 实现约2亿 实现约住宅5亿商业约2亿 主打性价比+活动 2-6月份，以“幸福保利城”为活动主线贯穿项目始终；通过“团购”解决销售渠道问题；把“微博”作为线上主推广平台，通过微博营销实现完美亮相，最终落到售楼处和体验区开放！ 6月，体验馆开放后，现场体验活动、暖场活动加密。 主打商业体验+活动 住宅：团购、巡展、现场活动、派单积累客户；商业陌拜派单积累客户 2013年住宅营销推广费用按照1.2%*11亿销售额估算，约为1300万元。（不含包装费用） 2013年商业营销推广费用按2%*2亿销售额估算，约为400万元。 各阶段及各渠道费用预算如下： 【营销费用预估】 分类 项目 比例 2013年营销费用 物料制作 10% 报广 5% 派单 10% 短信 5% 购买电话资源 1% 户外租赁 20% 节点活动 10% 暖场活动 5% 事件营销 5% 巡展 15% 网络 14% 合计 时期 入市预 热期 强推期 热销期 持续推广期 营销费用配比 20% 30% 30% 20% 销售策略合 层层推进集中引爆 大开大合全员营销 推广策略合 整合传播蜂鸣共振 召集通路开 网络/广告/活动/拓客全方位立体营销 人员管理合 职责明确，令行禁止。 销售团队开 海陆空特各路人马集团会战。 客户地图开 地缘客/扩容客/投资客一网打尽 核心 全员营销全员聚焦 三开 三合 【高策案场营销保障】 《“保利城”营销报告》 汇报结束 谢谢！ * * 第2接触点——到达入口 完整的5大接触点 形象墙 要点：通过形象墙的视觉冲击，使客户产生震撼感。 【展示策略】--示范区品质提升建议 第2接触点——到达入口 完整的5大接触点 形象墙 【展示策略】--示范区品质提升建议 门岗 亮点：礼宾区/卫兵级换岗仪式 要点：通过门岗场景的设置和保安人员体现项目的品质 龙湖规定动作： 关键岗位设置移动岗哨区（底座+遮阳伞），旁边配合项目背景牌 由形象气质佳的安保人员站岗，站姿一丝不苟 定时进行换岗仪式，动作标准，过程专业漂亮 完整的5大接触点 第2接触点——到达入口 【展示策略】--示范区品质提升建议 停车场 亮点：停车场导视/安全员指挥 要点：通过停车场导视标志的设置和保安人员增强客户的感受 完整的5大接触点 第2接触点——到达入口 【展示策略】--示范区品质提升建议 第2接触点——到达入口 入口方式 亮点：曲折式入口 要点：通过入口方式的设计体现项目的档次，利用草坪+花卉+路面铺装+花箱等形式组合，打造能使客户放缓脚步欣赏的入口空间。 完整的5大接触点 【展示策略】--示范区品质提升建议 重点 利用售楼处整合各营销线索给客户进行洗脑 内容 工作人员分工和服装 模型 印刷物料 展板 第3接触点——进入售楼处 完整的5大接触点 【展示策略】--示范区品质提升建议 接待人员组成与服装 人员的组成