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房地产调控应加强租赁市场管理 　　摘要：我国房地产市场十年调控却效果不佳，被人戏称为“空调”。本文作者在分析现有调控措施及其局限性的基础上，另辟蹊径，提出规范对住房租赁市场的管理，严控租金价格的调控措施，作为当前调控政策的补充，并借鉴国外立法，提出了自己的建议。 　　关键词：房地产调控 租赁市场管理 租金价格 　　随着我国房地产市场的迅猛发展，房价高企，房地产泡沫不断增加，政府从十年前就开展一轮又一轮的政策调控措施，试图控制和降低房价的过快上涨。然而十年的调控结果却不尽如人意，新一轮调控政策限购又限贷，其严厉程度可谓全球罕有，但至今效果平平，房价远未达到“理性回归”的状态。笔者认为，目前的调控措施过于单一，范围狭窄，如果能将调控范围扩大到租赁市场，加强对租金价格的管理和限制，则能够完善调控措施体系，从不同角度对房地产市场产生影响，必然能收到更好的效果。当然，本文讨论的仅限于满足人们居住需求的住宅租赁市场和住宅租金价格问题。 　　1 回顾迄今为止国家颁布的调控政策，主要可以归纳为以下几类 　　①通过利率、准备金率等金融杠杆的调整，收紧或放松信贷，从而控制房地产发展的规模和进度。比如，央行在2007年先后五次上调存贷款基准利率，2008年又连续上调金融机构人民币存款准备金率，在2008年下半年金融危机波及中国房地产市场后，国家又连续下调存贷款基准利率和金融机构人民币存款准备金率，并对存款利息免税，2009年随着房价继续飙升，国家重新调高两率。国家对于利率等金融杠杆的调整，属于真正的宏观调控措施，其作用并不仅限于房地产行业，而对于整个社会的经济运行都会产生影响。 　　②通过对按揭条件及优惠幅度的调整，加大或降低购房的难度和成本。比如，2005年3月，央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。2008年11月1日起，首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。2010年1月10日，国家规定严格二套房贷款管理，首付不得低于40%；4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%等。 　　③调整房地产交易过程中的税收政策。比如，2006年5月31日，国税总局出台《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。2008年6月10日，税务总局宣布企业为个人购买房产需征个人所得税。2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年等。税收政策的频繁变动，也招致了非议，2013年2月20日国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（即国五条），3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对国五条进行了的细化，其中关于第二条“坚决抑制投机投资性购房”中规定了具体措施：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。该规定一度引得人心慌慌，引发了一大波过户风潮。之后在全国人大会议上，就有人大代表批评该规定有违宪之嫌。 　　④直接设定购房人的资格条件，以限制交易行为。2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知中规定：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”因此该通知又被人称为“限购令”。在该文件背景下，全国各地很多大中城市均出台了地方的限购细则，以行政命令的方式，直接限制买房人购房的套数。 　　以上只是归纳了主要的调控措施，因篇幅所限，无法列举全部的调控措施。综合看，以上调控政策存在以下主要问题： 　　①目光狭窄，头痛医头，脚痛医脚。调控所针对的目标范围局限于房地产市场的买卖价格，实际上仅限于新建商品房的买卖价格，或者通过信贷、税收等杠杆来引导人们购买的行为，或者通过直接规定购买条件、优惠条件来限制买卖行为，但市场需求和社会交易行为是无法直接控制的，因此这些调控措施往往收效甚微，甚至可能适得其反。 　　②出于限制和打压买房需求的目的而采用的严格贷款条件、取消贷款优惠、增加税收等措施，从客观上反而更进一步推高了房价，对于真正的刚性需求也进行了打击。国家采取的提高利率、提高税收等措施，目的在于控制一些不具有居住刚性需求的人群的买房行为。但事实上这些调控措施并不能限制人们的购房热情，相反