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澳大利亚墨尔本房地产开发项目方案建议书2015-10-111.项目背景41.1国内投资低利率时代到来41.2中国资本在全球的投资需求持续旺盛51.3海外房产投资六大类型和特点71.3.1投资型海外房产71.3.2教育型海外房产71.3.3养老型海外房产71.3.4度假型海外房产71.3.5移居型海外房产81.3.6综合型海外房产82.为什么选择澳大利亚墨尔本82.1澳大利亚投资综述82.2墨尔本投资综述93.澳洲房产投资优势分析123.1低风险，稳定上涨123.2严谨的法律规范保障了良好的投资环境123.3发达的金融体系促进房地产市场持续活跃133.4为移民未雨绸缪143.5澳币对人民币汇率持续走低154.房地产开发项目说明164.1项目综述164.2 项目角色定义164.2 项目周期和流程184.2.1项目考察( 2 - 5周)194.2.2批文申请( 6个月)194.2.3房产预销售204.2.4房屋建造( 6 - 10月)204.2.5 完工与验收( 1-2周)204.3 项目考察重点214.3.1 土地坡度214.3.2 植被214.3.3 文物保护214.3.4 废水管道214.3.5 基础设施224.3.6 Zoning划分224.3.7 Section32关键合同234.4 关键因素分析244.4.1项目管理和方法论244.4.2项目经理254.4.3风险评估264.4.4产品设计274.4.5人脉经营285.风险分析285.1宏观风险285.1.1市场风险285.1.2流动性风险285.1.3特定风险(非系统/业务风险)295.1.4利率风险295.1.5外汇风险(货币风险)295.1.6主权风险(或社会/政治/法律风险)295.1.7信贷风险305.1.8通胀风险305.2 微观风险306.投资合作模式和服务流程316.1合作模式316.2简要服务流程说明336.方案总结33附：澳洲及墨尔本房地产市场最新报告351.项目背景1.1国内投资低利率时代到来在当前全球经济增速放慢及全球资本回报下降影响下，/keywords/4/4/4f41.html低利率时代已经到来，零利率将是长期趋势。对于中国而言，居民可选投资品种回报率全面下降，银行间货币利率降至2.5%，1年存款利率1.75%，债券收益率趋降，/baike/huobijijin/货币基金收益率低于3%，理财收益率下行开启，而房屋产租金回报率不到2%。海通预计中国2016年10年国开债中枢应该在3%以下，10年国债利率有希望降至2.5%。目前中国人口红利和地产周期都到了尾声阶段，城镇化最快的阶段也已过去，因此，长期利率创新低势在必行。尽管从金融机构到居民投资者都不太能够接受现在的低利率水平，也不太愿意承认利率的下行趋势。但经济规律不以人的意志为转移，去年到现在，尽管中间也有不少因素障碍利率的下行，包括银行存款增长放缓、货币政策放松不是十分坚决、股市火爆分流资金、地方债供给压力巨大、人民币贬值预期和压力带来的资金收紧、厄尔尼诺周期带来的通胀预期回升等等，但都未能阻碍利率的下行趋势。至于近期大家所提到的债市获利回吐等技术层面的因素就更不可能障碍利率的下行。对于中国而言，资产回报率下降趋势已经开始，“资产荒”问题备受关注。在央行连续降准降息等货币宽/usstock/hq/PC.html松下，我国1年期定期存款利率已降至1.75%的历史低位，银行间7天回购利率也降到2.4%左右。由于/baike/lilvshichanghua/利率市场化竞争，银行理财的预期收益率相对刚性，但15年7月后也出现明显下行趋势，3个月理财收益率已从13年的5.8%降至15年9月的4.7%。信托收益率虽然仍在7%-8%高位，但其刚兑已破，高收益蕴含高风险，以风险收益比来看，信托收益率也是下降的。我国居民的金融投资品种包括房地产、存款、股票、理财等，目前房地产的租金回报率普遍不到2%，1年期存款利率低于2%，货币基金收益率也降到了3%以下，3个月理财降至4.7%。可见低利率已来敲门，国内居民的高投资回报率时代不再。相关分析师认为，今年银行发布的理财产品年化收益率大幅下跌主要是受一下两个原因影响。首先是经济增速放缓从而导致了收益投资产品的收益率下滑，其次就是受到股票市场的波动其中银行理财产品资金直接或者间接参与股票市场的场外配资业务的规模开始缩减，银行暂时还找不到收益率高的项目，因此银行的理财产品收益率明显下滑。再者就是股市出现下跌后热钱大量流出股市，导致市场资金充足流动性过剩收益率自然会下滑。今后3%~4%年化收益率或是银行理财产品的常态，如果到达5%就是赢家了，高回报时期已经结束。”1.2中国资本在全球的投资需求持续旺盛从2013年至今，中国企业海外投资持续暴涨，尤其海外