“一山不容二虎”——物业管理移交纠纷法理分析.pdfVIP

举案说法 STATETHELAWSBYCASE ‘‘ I 山不容二虎 ” — — 物业 管理移交 纠纷 法理分析 口 文 ，程磊 ■两家物业公司的保安同时在北京建外SOHO项目站岗。 ● ● 【案例】 2006年 12月1日，恒兴地产发展公司指定其下属的子公司恒兴物业管理有限公司对其开发的楼盘兴蓉苑进行前期 物业管理，并签订 了前期物业管理委托合同，期限为2006年 12月 1日起至2008年 12月 1日。合同签订后，恒兴物业 管理公司入驻小区进行前期物业管理。2007年 11月30日，小区召开业主大会，依法选举成立业主委员会 ，并至广州市 天河区房管局办理了业主委员会备案手续。2008年2月 1日，业主委员会通过招标方式选聘了广州金海物业管理公司提 供物业服务，并签订了物业服务合同。之后 ，业主委 员会正式向开发商及恒兴物业管理公司发 出交接通知，要求开发商 及原物业管理公司撤 出小区，并于2008年7月 1日前办理移交手续。但恒兴物业管理有限公司认为前期物业管理委托合 同还在有效期限内，物业管理公司还可以依法为兴蓉苑提供物业服务。而且小区内还有很多业主欠缴物业服务费，撤出 小区管理后可能很难收回业主欠缴的物业服务费用，因此坚决不同意退出小区，也不同意解除前期物业管理委托合同。 经业主委员会多次催促无效后，业主委员会作为原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告恒兴地产发展公司及恒兴物业 管理有限公司退出物业服务区域并办理物业管理移交手续。 法院经审理后认为，开发商恒兴地产发展公司与恒兴物业管理有限公司签订的前期物业服务合同期限虽然尚未届满， 但业主委员会与新选聘的物业服务企业签订了物业管理委托合同。原前期物业委托管理合同权利义务即已终止。小区业 主委员会 已经通过招标方式选聘了新的物业服务公司，被告应该撤离小区，终止对小区的管理。根据 《中华人民共和国 合 同法》第九十二条的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、 保密等义务。因此，判令被告办理移交手续，将小区物业的相关资料及设施移交给原告。 原物业管理公司违反了合同的 中，前期物业管理合同的期限为2006 于撤出小区管理后业主拖欠的物业服务 附随义务 年 l2月1目至2008年 l2月1日，业委 萤用 ，原物业管理公司可以通过法律途 《物业管理条例》第二十一条规定， 会选聘新物业企业还在前期物业合同的 径进行追缴，不能以此作为拒不退出小 在业主、业主大会选聘物业服务企业之 有效期限内。但2008年 2月 1日，业 区物业管理的抗辩理由。根据 《中华 前，建没单位选聘物业服务企业的，应 主委员会与新选聘的物业服务企业签订 人 民共和国合同法》第九十二条的规 当签订书面的前期物业服务合 同。第 了物业服务合同并发生法律效力，前期 定 ，合同的权利义务终止后，当事人应 二十六条规定，前期物业服务合同可以 物业管理合同虽然还期限未满，但是按 当遵循诚实信用原则 ，根据交易习惯履 约定期限 ；但是，期限未满 、业主委员 照 《物业管理条例》的规定，不论前期 行通知、协助、保密等义务。因此，在 会与物业服务企业签订的物业服务合同 物业管理合同是否到期 ，基于法律的直 2oo8年 2月1日，前期物业管理合同终 生效的，前期物业服务合同终止。本案 接规定，合同的权利义务即行终止。至 止后 ，原物业管理公司还负有协助业主 2009．10MODERNPROPERTYMANAGEMENT．NEWPROPRIETOR现代物业·新业主 95 STATETHELAWSBYCASE 举案说法 委员会安排新的物业管理公司进驻小区 产生的法定义务，诚实信用是隐含于合 为限。 的法律义务。