天启开启上海市陆家嘴的花园（二期）营销策划报告.docVIP

委托单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 报告单位：上海天启企业策划有限公司 上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二00一年八月 地址：上海市徐虹北路31号 电话：021 传真：021 宏观市场 一、2001年上半年上海房地产市场发展状况 （一）、宏观情况 1、房地产开发投资增加 +23.1% 2000年全年完成的房地产开发投资为551.86亿元，比1999年略有回升，增加幅度为7.2%，一举扭转了房地产投资连续三年（97、98、99年）下滑的颓势。 从2000年上半年与全年的投资比例来看，约为1：3（198.6468：551.86），也就是说去年下半年投资额是上半年的两倍，投资额增长主要集中在下半年，并且房产开发投资增长趋势延续到今年上半年，今年上半年比去年同期增长23.1%，预计这样增长的趋势还会影响到今年下半年，投资额的大幅度增加一方面体现了开发商的信心，另一方面也反映出申城楼市的前景将更加看好，当然，竞争也将更加激烈。 2、房地产开工、竣工面积大幅度增长 +119.3% +15.4% +38.8% 经历了一段时期的下滑以后，无论是开发投资量还是开工面积、竣工面积都有了一定量的回升，与1999年相比，2000年房地产开发投资保持适度的规模，投资开始趋向理性化，商品房新开工面积、商品房竣工面积分别增加42.4％和4.3％，完成土地开发面积则下降5.5％。 与去年同期相比，今年上半年商品房新开工面积、商品房竣工面积持续增长，分别增加15.4％和38.8％，完成土地开发面积较去年同期大幅度增长，增加了119.3％。 3、商品房预售、销售数量攀升，供需两旺 -23.7% +26.3% +15.3% +24.7% +97.7% +2.3% 商品房预售标准提高，直接影响了商品房预售面积的批准数量，与去年同期相比，下降了23.7%，但不影响整体商品房的批准数量增长的趋势，相反，它另房地产市场逐步走向规范化，更有利于房地产发展。 商品房批准预售面积和实际预售面积之比由去年同期的1:0.94上升为1:1.56；商品房批准买卖面积和实际买卖面积之比由去年同期的1:0.77上升为1:0.83，上海房地产需求增长明显，且需求增长的幅度大于供给的增长幅度，良好的市场供求将促进上海房地产市场的持续发展。 上海房地产市场的一个显著特征是个人购买率较高，今年上半年，个人购房率已达95.9% （二）、楼市特点 1、生态型大景观住宅倍受市场追捧 目前各区各建一大型绿地将使其周边的地块受益匪浅，如闸北大宁灵石绿地的“绿带风暴”对外售价接近5000元，令人难以置信。而公园、校园边的地块近期也炙手可热，如闸北公园、上海大学旁的锦颜佳国尚未公开宣传销售已至尾声浦东世纪公园附近的天安花园上海之窗、证大家园。华丽家族、联阳花苑等大联洋新社区开展激烈竞争。 4、营销的主题多样化 上海房地产经历了从单纯的对单个楼盘的炒作到对整个楼盘整体概念的推广，营销概念得到了进一步加强。同时随着整个上海房地产市场的日趋成熟，营销策划公司对营销分寸感的把握也日趋成熟，营销主题活动的推广与楼盘不同销售阶段的结合也更加理性。“买