2010年贵阳市金阳新区市场研究报告下.pptVIP

深圳天骜投资策划有限公司 金龙国际花园 六、金阳新区商业氛围 1.商业氛围现状分析 随着贵阳市民从传统老城区外移，金阳的商业地产面临着很好的升值潜力。在金阳的诸多建成或在建项目中，无论是世纪城、中铁逸都国际等大型社区内的配套商业用房，还是地处主要交通路段的在建大型商业项目，都成为人们关注的投资热点，掀起了金阳商铺投资热潮。 商业氛围现状分析 商业项目的跟进需要“人气”来支撑，而以金阳目前的人流量、固定消费群还不足以撑起一个大型超市的日销量，入住率不高成为商家不愿在近期进行商业投资的一大理由。 人流量小、入住率低的现状，使得众多买家在看好金阳商铺并纷纷投资的同时，诸如零售业、服务业等与居民生活息息相关的商业项目，多数却“按兵不动”，商业项目的进驻速度略显缓慢。 商业氛围现状分析 低入住率让商家不愿跟进，使得已建成的配套商业用房形同虚设，空置率居高不下。由于生活的便利性较低，又让购房者在是否入住间徘徊，因此，金阳“消费圈”亟待形成完整的一环，商业氛围仍需大力培育。才能吸引更多的人进入金阳，以推动新区的发展。 商业物业发展预测 作为贵阳市政治、文化、金融商贸、体育中心及新居住中心,金阳新区经过近十年的开发建设，目前城市规模初步显现 。新区已进入了完善功能、培育产业、聚集人口、全面加快开发建设的新阶段。越来越多的贵阳人已将金阳视为投资热点区域和居住首选区域。 商业物业发展预测 贵阳市四大班子的整体搬迁、贵阳一中、贵阳三中等学校先后在金阳落户，这些机构的入住，使人口聚居消费能力不断增强，消费群体进一步扩大，同时也将带动区域内商业氛围的形成。 2011年全国少数名族运动会即将承办，无疑将进一步推动新区商业物业的发展。 商业物业现状 目前，项目周边的现有商业物业面积约10万平方米，在售商业物业大约13.5万平方米。 按照《金阳新区实施建设区控制性详细规划》，2010年金阳新区的商业金融业建筑面积将达到8,232,680平方米。未来供应体量十分惊人。 商业业态经营现状调查 目前金阳新区仍较缺乏商业氛围，鲜有成型的商业物业。附近的居民以及政府公务员构成该区域主要的消费群体。相比新区其它区域，碧海花园和金华园因入住率较高，附近的商铺经营情况较好，人气相对较高。 七、商业物业项目研究 主要商业项目： 金阳新区比较有代表性的商业项目有： 1乾图中心广场 2金华园南园 3绿地联盛国际 4中铁逸都国际商业综合体 5金阳步行街 6世纪城商业综合体 7金龙国际花园 8中天会展城 关注2：金华园南园 金华园南园 金华园的大部分业主为在市政中心工作的政府公务员，入住率高，是金阳人气和商业氛围较为旺盛的小区。 小区的商业业态以社区服务型配套商业，包括酒吧，特色餐饮，便民超市等。 绿地联盛国际商业规划 关注4：中铁逸都国际 中铁逸都国际 关注5：金阳商业步行街 销售租赁信息 主力户型面积： 20-50㎡ 销售价格： 1F：22000-25000 2F：8000-12000 3F：5000-8000 关注6：世纪城 租售情况 世纪城底层商铺售价：2009年3月份售价为12000-13000元/㎡，2009年11月17日商铺第二批次开盘在16000-18000元/㎡。 租金：黄色带部份在25-40/㎡，面向酒店部份月租金在80-90/㎡。 2009年已售完的写字楼均价在3500左右，现还未启动销售的写字楼定价在6000左右，3期还将推出写字楼，方量价格不明。 目前经营状况：目前红色和黄色部分社区商业的空置率约为30%，目前有一定的人气，但消费群体目前的质量不是太高。 关注7：金龙国际花园 总结： 经过几年的发展，金阳新区从不为人知到户户皆晓，这个历程证明了金阳作为贵阳市经济、城市面积扩张的战略是成功的。 政策上，金阳一直是优越于其他区域而发展的，从开发、市政规划、人口、交通、金阳新区正逐渐成为贵阳市的浦东，将逐渐金融、文化、居住、办公的中心板块。 在交通上，贵金线、北京西路等多条道路的开通以及开始施工的轻轨1号线和规划中的2号线，无疑是将金阳与中心城区的距离尽可能的缩短，使消费者在心里距离上得到最有效的拉近；同时随着这几条主干道的竣工，金阳新区将成为贵阳市最重要的交通枢纽。 从供需关系来看，随着居民收入的逐渐提升，换房置业将成为一种趋势，而贵阳市作为省会城市，必然有一种向心力去吸引其他区域的消费者，“形成一种地州看贵阳、贵阳向金阳的趋势”。就目前供给需求来看，09年供应量为1673652平米，占全市供应量的48.1%；而成交量为2214470平米，60多万的存量房消化量足以证明金阳市场住房需求存在供不应求的局面。 从土地供应来看，金阳无疑是贵阳市场土地供给的主要区域，中心区在未来土地基本没有存量，而贵阳市作为省会城市，随着外来人口和常住人口的逐渐增加，