2010年西安团结西路项目市场调研报告上.pptVIP

* 前线市场部 团结西路项目市场调研报告 生存背景描述 项目属性界定 项目发展思考 竞争借鉴思考 西郊—西安四大城区之一，众多大型国企聚集地，传统的工业区，厂房及家属楼遍布,“没落”的印象； 大多数企业效益相对较弱，建筑状况多年陈旧，绿化少，普通员工收入1000-2000元，消费水平较低； 区域属性 地处西安西郊，传统的工业区，市场认知度低，是落后、破旧的代名词，有待发展 城内商圈 土门商圈 高新商圈 项目位于二三环之间，距离市中心7.68公里；距土门商圈3公里；距离高新商圈5公里； 项目毗邻地铁一号线，为未来地铁动线覆盖区域； 西郊二环内土地资源稀少，呈现规模型可开发区域，二环外大量可利用土地使得区域发展存在更多的方向和机会； 西线一体化和大兴新区的提出，轨道交通路网布局，使得西郊成为对接西部城市圈的桥梁，未来发展无限； 区域属性 地处二三环之间，距离城市核心商圈较远，但多项利好规划和土地开发现状，使得区域发展前景良好 7.68公里 3公里 5公里 区域属性 西郊——被遗忘的区域 原因之一： 西安第一次规划中的工业区域（土地稀缺） 原因之二： 发展方式属于改造型而不是新建型（成本增加） 原因之三： 落伍的工业厂区；迂回的铁路；陈旧的建筑群落（环境不宜） 三是最直接最表面原因； 二是深层次的阻拦理由； 一是最根本的形成原因。 区域属性 本案 西二环 西三环 大庆路 阿房一路 枣园路 丈八北路 团结西路 丰庆路 红光路 区域道路较少，且远离城市主干道，阿房一路目前正在拓宽，后期将成为区域主要道路。 阿房路 本案 龙钢集团 一航西控 庆安集团 西安印钞厂 陕西正义纺织公司 法士特 高压电器研究所 中钢集团重机公司 陕西精密合金股份 3402厂 新华印钞厂 庆安中学 西 电 集 团 土门市场 华润万家 庆安建材市场 协力建材市场 西北工业品批发市场 城西客运站 企业及家属区 大型商业 地铁站口 区域属性 本案 大兴汉唐商住新区—区域重新崛起的基础 总 投 资：60亿元人民币 完成年限：5年内基本完成 改造目标：现代化、人文化、生态化西安宜居新区——大兴汉唐商贸居住新区，也叫大兴新区。 西二环 星火路 大庆路 区域发展属性 区域发展属性 新区定位： 五金机电贸易业、商贸服务业、住宅房地产业为主导产业的国际化、现代化商住商贸宜居新区。 建设内容： 以北郊城河退水明渠、陇海铁路为界划分三大板块分步实施。综合改造主要包括市政基础设施建设、生态环境优化、房地产开发、新区公建配套建设、城中村改造与企业搬迁等5方面内容。 区域发展规划——两带、三线、九里坊 以静为主绿化带 以动为主绿化带 星火路商业带 大兴路商业带 大庆路商业带 区域发展属性 星火路 大兴路 丰禾路 大庆路 西二环 桃园路 劳动路 区域发展规划——两带、三线、九里坊 区域发展属性 大兴新区内的建筑风格确定为新汉风，按照要求，新区内所有建筑外观都将以汉风格为统领。在大兴新区的建设中，将从集中展示、立体重现、恢复与弘扬等三个层面来传承汉文化，大兴广场、大兴公园将作为整个新区汉文化集中显现区。 区域发展属性 城中村落 家属楼 仓储用地 大庆路 团结西路 阿房路 项目占地81亩，容积率4.15，可实现建筑面积20万㎡； 特殊限制：需安置9000㎡； 地块基本方正，呈现倒梯形； 有大量需拆迁的建筑，为典型改造型用地，且土地现状为三种不同性质用途； 土地属性 项目用地规模中等，地块呈倒梯形分布，基本方正，地表有大量需拆迁建筑物，且建筑物为不同性质，后期安置较麻烦。 项目属性 规划简单：地块基本方正平整，对于建筑规划来说比较简单 铁路之殇：地块西侧近邻的三条铁路线路对地块形象影响较大 目前每日3~5列，日夜都有，且3~5年内无法拆除。 铁路——地块发展存在的首要环境负面因素； 项目发展思考 如何突破区域落后形象给项目带来的尴尬？ 以何种物业、何种市场定位从市场竞争项目中脱颖而出？ 两个问题： 项目名称 总建筑面积 （万㎡） 在售面积 （万㎡） 已售面积 （万㎡） 销售率 （%） 市场存量 （万㎡） 潜在供应 （万㎡） 天朗大兴郡 130 13.9 —— —— 13.9 116.1 华府御城 30 11 6 54.5% 5 19 君悦华府 12 12 3.6 30% 8.4 —— 汉景苑 19 19 11.4 60% 7.6 —— 御笔华章 13.7 13.7 3.5 26% 10.2 10.2 万国远鉴名筑 18 11.7 6.6 65% 5.4 —— 七彩阳光城 6.9 1.9 4.9 78% 1.9 —— 东尚观湖 26 20 7.9 35% 12.1 6 旭景新港 42 0 0 0 0 42 小结 255.6 1