策源_成都鸿丰万泰土桥精致社区项目营销策略定位提案.ppt.ppt

鸿丰万泰 土桥项目;鸿丰万泰 ·土桥;政策解读;住建部：对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。（ 2011.12） 2011年中央经济工作会议：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。（2011.12） 地方“救市”夭折：佛山、成都、芜湖、象山、上海地方政府“救市”政策纷纷夭折（2011.10-2012.2） 2012年“两会”温家宝：“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松……如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展……合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”（2012.3）;政策环境研究：金融信贷政策;四大国有银行座谈会：提出“首套房贷利率基准内定价；贷款审批被责令提速；支持信用良好开发企业进行普通商品房开发；支持保障性住房建设；防范房贷风险等六点要求。（2012.2） 七部委集合意见，提出今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。坚决抑制不合理住房需求，保证首套住房贷款供给。（2012.2） 大型银行首套房利率重回基准，部分可实行8.5折。（2012.3）;政策环境研究：政策影响;政策环境研究：政策影响;政策环境研究：政策小结;市场简析;;50 70 90 110 130 150 170 200 250 （单位：m?;典型热销项目价格走势;项目周边房地产市场发展格局;;;;; 从产品形态来看，除中海国际社区和华侨城产品形态丰富，三大竞争板块与项目板块各项目均为高层产品； 从高层房源热销户型来看，三大竞争板块与项目板块各项目大都以70-90平米套二，90-110平米套二、套三，110-130平米套三房源最为畅销； 从高层房源主力成交均价来看，外金沙板块和项目板块较高，高新西区板块较低； 从潜在供应体量来看，高新西区板块和外金沙板块未来1-2年内可供应体量较大，分别达到42.7万平米、43.3万平米;;;;;市场研究小结;项目解读;地块规划指标分析;项目地??地段;项目地块地段;经济技术指标 规划用地面积： 26652.52平米（39.9788亩） 总建筑面积： 1#地块14779平米（商业用地） 2#地块63567平米（35%商业；65%住宅） 建筑综合容积率： 1#地块≤2.0 2#地块≤3.3 建筑密度： 1#地块≤45% 2#地块≤35%，高层主体≤15% 绿地率：30%（5778m2） 建筑限高：相对地面约73米;地块周边现状及周边资源现状;地块价值优势分析;地块开发属性界定;项目属性界定;项目性质界定;项目属性划分;项目定位确定;商业方向;项目定位确定;项目综合运营目标分解;;事业上升期的青年阶层;项目客户定位;项目客户总结;项目客户总结;项目概念定位;项目概念定位;项目案名建议;项目SLOGAN;项目案名及SLOGAN解析;项目属性定位阐释;项目建筑风格定位;项目建筑风格定位;项目建筑风格定位;项目园林风格定位;项目发展战略;项目发展战略;项目发展战略;项目规划及产品定位建议;项目整体规划;项目属性划分;项目规划理念;项目规划建议;沿街底商排布建议;用花坛 休息木椅 引导旗点缀;商业业态建议;住宅整体规划;住宅整体规划;住宅园林规划;住宅户型规划;项目营销战略及推盘策略;精营销，精推广，影响一座城;营销占位策略;形象入市：风情入市，以产品的推广形象，建立项目别具一格的市场形象;推盘策略;项目动工时间，预设为2012年10月，全程营销推广时间规划为2012年9月-2014年9月，营销推广期为期2年;;Plan1：单循环，封闭式案场销售动线;全程营销推广手段;;全程营销推广手段;全程营销推广手段;全程营销推广手段;渠道拓客户措施;成都西门片区产业客户拓展 拓客目的 留住属于自己的客户，看好自己的蛋糕 拓展方式：登门拜访、企业联谊、意向团购等 拓展安排：每月1次，配合相关SP圈层活动 拜访领域：城西政府机关、高新西区工业园、周边院校;竞品项目客户拦截客户名单买入 行销目的 刀对刀，枪对枪，以最直接的方式接触客户 1、直接对竞品项目的客户进行杀伤；同时配合小礼品赠送等引诱客户到访； 2、透过行业人士，买入竞品项目的客户资源，精准锁定客户；;渠道拓客户措施;渠道拓客户措施;策源成渝联动： 拓客安排 拓客安排一：成渝地区策源类似项目数据库营销 策源重庆案场：重庆复地上城、康利尔风花树、金融街融景城、联发瞰青……等 拓客安排二：重庆相关区域的项目巡展（非主