房地产投资信托系列报告之二——多元化的亚洲REITs.pdfVIP

金融产品研究 证券研究报告 金融产品研究 金融产品报告 专题研究 2014 年 8 月 25 日 房地产投资信托系列报告之二 ——多元化的亚洲 REITs  亚洲地区房地产投资信托：亚洲地区房地产投资信托起步相对较晚，但是发展迅 速。目前日本、新加坡、香港等 7 个国家和地区推出了自己的 REITs 产品，其 中日本的 REITs 规模最大，达到 841 亿美元，我国香港和台湾地区也于 2005 年 推出了房地产投资信托产品。与美国 REITs 在税收驱动下不断演化不同，亚洲 地区 REITs 是在各个国家法律框架下设计的产品结构。而由于各个国家/地区在 REITs 相关法律建设上各有不同，导致了 REITs 产品形式的多种多样。总体而 言，亚洲地区房地产投资信托是公司、信托形式并存，公开募集上市交易，并有 着免税优惠的 REITs 产品。  香港房地产投资信托：香港房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于 房地产项目的集体投资计划。基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回 报。香港房地产投资信托基金表现出与股票市场极大的相关度，过去 5 年富时 相关研究 EPRA/NAREIT 香港房地产投资信托指数与恒生指数的相关系数达到 0.74，但是 房地产投资托报告之一 ——税收驱动下的美国 REITs 收益不及恒生指数，恒生指数年化收益率为 5.17%，富时 EPRA/NAREIT 香港房 2014 年 8 月 19 日 地产投资信托指数年化收益率仅为 2.76%。  日本房地产投资信托：日本房地产投资信托被称为 J-REIT。日本允许以投资信 托或者投资公司两种形式成立 J-REIT。不过由于信托形式的 REIT 管理复杂并且 成本更高，同时公司形式的 REIT 被认为对投资者更加具有吸引力，因此到目前 为止，所有的 J-REIT 均以投资公司的形式成立。J-REIT 均为外部管理模式，即 与资产管理公司签订合约，由其对 J-REIT 旗下不动产进行管理。  新加坡房地产投资信托： 新加坡房地产投资信托被称为 S-REIT。S-REITs 必须 以信托的形式成立。从法律上信托计划既可以内部管理也可以外部管理，但是实 践中 S-REIT 都选择聘请外部管理人进行管理。集合投资计划可以在新加坡交易 所上市也可以不上市交易。第一只上市交易型 S-REIT 于 2002 年 7 月在新加坡 交易所上市，新加坡是亚洲第二大 REITs 市场。 分析师  台湾房地产投资信托：台湾不动产证券化最为显著的特征是确立了不动产证券化 陈韵骋 的两种 “信托”基本运作模式，即不