从税收角度化解房地产行业风险.pdfVIP

2ωf在第 4 期 No.4， 2∞9 经济研究导刊 42 期 ECONOMIC RESEARCH GUIDE Serial No .42 从税收角度化解房地产行业风险 郑博巍 (南京财经大学，南京 21∞46) 摘要:首先从房地产畸形发展的现状出发，分析房价过高，房帘投机行为严重的一个重姿特征就是政府参与其 中，市场因此不能在完全竞争的条件下白发出清。并进一步阐述政府对于房地产行业的收入退出机制，即在土地出让 阶段将竭泽而渔的一次性的出让全改为征收永续型的房地产收益税，在房屋保有阶段开征物业税以控制房屋空盖率 和短期投机行为，在房屋转移阶段课征遗产税或赠与税，以减少高收入阶层对市场的投机行为。 关键询:税收角度;房地产行业;风险 中图分类号:F810.42 文献标志码:A 文章编号: 1673-291X(2009)04-oo13-02 近阶段房地产业畸形繁荣，在一定程度上抑制了杜会主主 靠政府的救济，政府如果不利用充分竞争的市场约束机制， 是解决不了不平等问题的。何况在房地产行业，政府权力的 济的活力。一个把大量资源斥在房产上的经济体，其增长的 长期潜力是可疑的。中国社科院日前发布 2008 年《社会蓝皮 行使往往会诱导出寻租行为，这就在更大程度上导致了政 书》指出，房价持结增高，推动民众的住房俏费预期，很多家 府失效。因此，合理、合法地规范政府行为十分革主要，要扩大 庭希望尽快解决住房问题，抑制且他方面的消费，最终使消 市场空间，缩小公共管理空间，给市场自由竞争提供良好的 费率降到近几十年来的新低。 政治平台。 在沿海，一般地段的房地产开发的具体成本构成中，地 …、房地产行业现状 价约占 55%; 工.程建设费用中的建筑安装费用约占 25% ，设 对于买不起房子的民众，房价巳经成为生活中的一大焦 计费用约占 0.5% ，工程监理费用约占1.5%; 办公、咨询营销 虑因索。辈子巳经购买了房屋并正在还贷的民众，尽管房层 费用约占成本的 5%; 资金成本占 3%; 税收及各种行政竹收 的账面价值随着房价飞涨而迅速升高，但很多家庭婆为供房 费约占 10%[111。从各个项目成本的比重来看，戚本控制的重 子发恕。而在通胀时期，每月提供还款的压力会越米越大。在 点顺次为:土地费用→建筑安装费用→税收及各种行政性收 房地产繁荣时期，不论有房，先房家庭，解决住房问题都成为 费→办公、咨陶笛悄费用一→资金成本→t程监理费用→设计 一大难趟。 成本。我们不难发现，包括地价和税收在内的整个政府性收 房地产业的畸形繁荣，问时也扭曲了地方政府的行为。 入占房地产开发成本的m以上，笔者认为，化解房地产风险 土地成为地方政府最大的收入来源之后，地方政府沓易倾向 的关键也就在于如例控制这切的开发成本。 于与房地产开发商建立起密切的关系，在开发商与市民、农