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酬金制下物管行业会计处理【摘要】现阶段我国物管行业已经日渐成熟，政府在法律法规中明确规定酬金制为物管服务费的收费形式之一。但在酬金制下，物管行业财务核算处理过程仍存在许多困惑。本文拟从物管行业的现状出发，分析相关法律、税收和会计政策及酬金制下会计处理的方法和困惑，呼吁有关部门尽快解决政策层面的冲突，扫清物管行业会计核算的障碍，使物管企业有序健康地发展。 【关键词】物管企业 酬金制 会计处理 困惑 一、现阶段我国物管行业的现状 1、酬金制是物业管理服务费的发展方向。中国的物业管理始于80年代初。2007年3月16日，十届全国人大五次会议通过《物权法》，并于10月1日起正式实施；2007年10月17日深圳市人大常委会修订《深圳经济特区物业管理条例》，于2008年1月1日起实施。一系列法律法规的颁布解决了物管行业内许多长期悬而未决的问题，对中国物管行业未来的发展具有重要而深远的影响。 法规中明确：业主与物业管理企业可以约定物业管理服务收费采取酬金制或者包干制的形式。其中，酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。采用酬金制，物业管理的成本费用取决于物业本身，不受物管企业的操作。物管企业在收取合理的酬金后，也不再考虑如何采用隐瞒的办法增加利润，减少与业主之间的摩擦。业主选聘物管企业时主要考虑企业的管理、效率和诚信度，而并非看哪家企业的收费低。只有这样，物管企业之间的竞争才算公开公正，物管行业才能操作规范，才能发展壮大。 相对于包干制而言，酬金制具有先进性。酬金制的财务运作更加透明，是物业服务收费方式的发展方向，是推动物业行业市场化进程的重要举措。目前高档住宅、别墅、写字楼选择酬金制物业管理收费方式的较多，特别是北京、深圳、广州、上海等经济发达的地区。 2、国家现行的相关税收政策。现行税法规定，物管行业需要缴纳的税费主要有营业税、城建税、教育费附加、企业所得税和印花税，其中营业税是对提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税。物管行业营业税的计税依据是物管企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括除代理服务以外向对方收取的手续费等各种性质的价外收费。营业税按服务业中其他服务业类5%的税率计征。物管企业从事物管服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务局统一监制的服务业专用发票。营业税计算公式为：应纳税额=营业额×税率。 物业管理企业代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于代收代付业务，不计征营业税。但从事此类代理业务向委托方收取的手续费按服务业中代理业类5%的税率计征营业税。 二、现阶段我国物管行业酬金制的会计处理和困惑 1、订立的物业合同书是酬金制物业管理会计核算的起点。酬金制下物管企业的运作过程是在预收的物业服务资金中扣除约定比例的佣金后，按物业服务合同的服务项目进行物业管理，所以物管企业与业委会之间订立的物业合同书是酬金制物业管理会计核算的起点。物业合同书涉及的等级标准和内容越详细，合同双方的权利义务就越具体，日后两者之间的纠纷就越少，这样会计核算就更加有理有据。例如签订合同时明确规定：小区每天要扫几遍地，需雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需种几棵树几株花，花费多少；电梯多久维护一次，费用多少；物管人员的工资及福利……将涉及的情况尽可能地列举出来，事无巨细。在随后的物业服务中，管理有没有达到标准，就一目了然了。 2、每个小区管理处应单独设置账号。酬金制下，物管企业只是一个代管机构，每笔支出都必须严格按物业服务合同书执行，支出的最终支配权在业主手中。但在实践操作中，由于业主都很忙，没有专门的人来做账，目前普遍采用的做法是：业委会授权物管企业预收物业服务费，物管企业充当职业经理人来管理这笔资金，并对日常支出进行账务处理。物管企业每年不少于一次向全体业主公开其收支账目，业委会派专人审计监督。作为物管企业，应对每个小区管理处单独设置账号，独立核算某小区的经济事项。既不能与别的管理处共用一个账号，也不能与物管企业本身费用开支的账号混淆，必须保持账号的独立性，会计核算清晰、明了，也方便业委会日后的审计和监督。 3、日常账务处理。 （1）酬金制下，代管的物业服务费确认为主营业务收入。从会计记账角度出发，收入是指企业在日常活动中形成的会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。这里的营业收入是指企业从事物管和其他经营活动所取得的各项收入。实行物业服务酬金制，真正意义上的物管企业经营收入主要是服务合同