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浅谈司法实务中前期物业空置房物业费的负担及司法认定 浅谈司法实务中前期物业空置房物业费的负担及司法认定 浅浅谈谈司司法法实实务务中中前前期期物物业业空空置置房房物物业业费费的的负负担担及及司司法法认认定定 邱方平 朱敏鹏 福建省南平市中级人民法院 福建 南平 353000 摘要：物业服务企业有要求房地产开发商支付空置房物 业费的权利。但有关空置房物业费数额的认定，是司法实践 中较复杂的问题，尤其是在开发商拒不配合的情况下更是如 此。物业服务企业应就以下三方面事实负举证责任：一是房 屋出售及交付给业主的时间，二是物业服务合同签订及物业 服务企业实际开始物业管理的时间，三是空置房的面积及物 业费收费标准。 关键词：物业服务企业、物业费、空置房 中图分类号：C29 文献标识码：A 近年来，物业服务合同纠纷已成为城市地区频发的民事 纠纷类型。以南平市延平区人民法院为例，2010年该院共受 理物业服务合同纠纷案件281件，占该院同期民商事案件受 理总数的10.51%；2011年受理292件，占10.22%；2012年 受理372件，占10.71%；从全市法院受理的物业服务合同纠 纷来看，2010年该院共受理物业服务合同纠纷案件386件， 占全市法院同期民商事案件受理总数的2.85%；2011年受理 401件，占2.86%；2012年受理2441件，占10.31%。物业 服务合同纠纷案件我市受理数量不仅逐年上升，在该院同期 受理的民商事案件中所占比例亦呈年年攀升态势。且物业服 务合同纠纷案件进入执行程序的比例亦相当高，2010至2012 年，当事人申请执行的物业服务合同案件数占该院审理的全 部物业服务合同案件数的比例分别为 19.99%、16.82%、 23.16%和23.78%。因前期物业空置房物业费而引发的物业公 司与房地产开发商之间的纠纷案件，在司法实践中属于较复 杂的问题，有必要值得探讨。 一、“前期物业服务合同”纠纷问题的引出 一、“前期物业服务合同”纠纷问题的引出 一一、、““前前期期物物业业服服务务合合同同””纠纠纷纷问问题题的的引引出出 所谓“前期物业服务合同”，是指在业主委员会同物业 管理企业签订正式物业合同之前，由建设单位与其所选聘的 ① 物业管理企业签订的关于前期物业管理服务的合同。 物业 ② 服务费用问题是前期物业服务合同中的核心问题。 前期物 业服务合同空置房物业费纠纷，涉及前期物业合同中空置房 物业费承担问题。物业实践中，建设单位（开发商）拖欠空 置房物业费的情况普遍存在，有业内人士估算至少有七成开 发商欠缴物业费。笔者在本文中主要解读两个方面问题：一 是空置房物业费的承担主体问题；二是诉讼中认定空置房物 业费数额和举证责任分配问题。 二、空置房物业费的承担主体。 二、空置房物业费的承担主体。 二二、、空空置置房房物物业业费费的的承承担担主主体体。。 《物业管理条例》第42条第2款明确规定“已竣工但 尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由 建设单位交纳”。笔者认为，这一规定的法理依据在于：建 设单位（开发商）在其开发建设的房屋出售之前，是小区最 大的业主，随着房屋的逐渐出售，其所保有的房屋量逐渐减 少，最终完全退出小区或仅保有少量房屋的权属。建设单位 销售房屋的过程有可能持续数年，在前期物业服务企业入驻 小区开始物业管理后，建设单位一般尚有房屋留做自用或未 能售出或未能交付使用，这些房屋在交付购房者使用前一般 被称为空置房，此时的建设单位作为房屋的所有权人或占有 ① 刘文清：《物业服务合同实务研究》，法律出版社2007年版，第148 页。 ② 韩洪迅：《中国消费者报：2007年物业服务凸显四大难点》，http//，新浪网 人，实际上就是业主，理当依照其与物业服务企业签订的前 期物业服务合同支付相应物业费。建设单位（开发商）欠缴 空置房物业费，不仅损害物业服务企业的合法权益，同时由 于物业费是小区公共区域的管理服务开支，开发商欠缴物业 费的行为将导致物业服务质