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物业公司的是非主张 口文／本刊实习记者王豪 在不少业主g畏里，物业公司就是“贪婪”、“秃赖”和“黑心”的代名词，是造成目前众多 纠纷的罪魁祸酋。这种说法当然有失编颇，但物业公司如此不受人待觅，必然鸯英深刻的 现实根源。作为韭内资深人士和著名专家，陈之平毫不讳言我国物业管理存在的问题，对 物业公司的发展方向，健也提蹬了螽已的看法。 物业管理公司成立算起，只有25年的历史，还有很多不成 近喜雯若兹尝嚣鬻 熟之处。 出尽“风头”。继开发商之后，物业公司的是是非非成了人 首先，在计划经济向市场经济转型时，老百姓还停留在 们关注的靶心。 分房的意识上，房地产市场需求不足。开发商为了培育市 场，推出了物业管理服务，业主们觉得很新鲜，从没有服务 纠纷起源3方面 到有了服务，感觉良好。但是随着房地产市场的发展，老百 冰冻三尺，非一日之寒。陈之平认为，物业纠纷是房地 姓买房的热情开始高涨，有的甚至买好几套，这个时候他们 产市场发展中不可避免的。物业管理原本是为了解决产品的 对产品的要求也就高了，对以前低层次物业管理服务越来越 售后服务问题，慢慢演变成了一个行业，从1981年第一个不满意；而对开发商来说，房子供不应求，根本不发愁卖不 2006年第4期 出去，“业主第一”、“以人为本”只是口头说说罢了，物业 84万元；加上其他如会馆、地下室的出租收入，物业公司每 管理反而成了可有可无的东西。双方的矛盾也就此产生。 年的毛收入当在350万元以上。而物业公司的年支出是多少 其次是开发商不成熟，只把物业管理作为一个“卖点”， 呢?即使用年收入的50％来维护维修社区设施(事实上远没 顾前不顾后。比如有个开发商为了吸引客户，在楼里装了 这么多)，假定物业公司的工作人员为20名(目前物业公司 “美国乔治电梯”，并为进口这部电梯支付了很高的成本，但 的人数通常都不多，在这样的小区，20个人已算不少)，年 在后期的日常运行中，由于国内没有与之相匹配的构件，也 工资支出为40万元(事实上也并没有这样高)，加上其他经 很少有人懂得如何维修维护，电梯坏了之后就必须从外国进 营支出算下来，公司将近50万元的赢利仍然非常可观。 口配件，请外国工程师修理，而小区业主拒绝支付这笔额外 的费用，开发商和物业公司于是不管不问，双方矛盾长期得 让房屋保值是真正使命 不到解决。 物业管理该管什么?业主的房屋自己管，物业公司主要 最后，开发商和物业公司进行强制消费也是纠纷产生的 负责公共部位和公用设施，这是毫无疑问的。但在现实中， 原因之一。Ⅸ物业法》草案第84条规定，业主可以自行管理 很多物业公司提供的服务过于简单，有的只是安排几个保安 也可以委托物业管理公司管理，但是在几乎所有的房屋买卖 和清洁工，有的还让保安给业主敬礼、帮助提东西。其实这 过程中，前期物业委托合同都是强制签订的，业主没有选择 是一个误区，物业公司不应该忽视公共设施的养护工作，比 权。实际上，外墙一年洗两次和两年洗一次，其效果和费用 是相差很大的。业主请求公开财务收支和账单，物业公司不 出示；业主请求降低物业费，物业公司不同意；业主请求招 标选择新的物业公司，开发商和物业公司不答应。业主此时 积聚了越来越大的怨气，愤然抗争、依法维权就成了业主的 不二选择。 暴力的背后是暴利 现实中，业主和物业公司发生了很多的矛盾和流血冲 突，而物业公司却“打着骂着都赶不走”，即使身背“千夫 所指”的坏名声，也毫不在乎。《物业管理条例》要求房屋 开发与物业管理相分离，而我国目前有70％的物业公司是开 发商下属的，除了开发商自己不想办物业管理以外，所有的 物业管理招投标都落到开发商自己头上了。 另一个奇怪的现象是，大部分物业公司都对外声称自己 是亏本的，但没有一家肯主动退出去。据调查，在成都、深 圳等地，2005年的每个月都有20～25家物业公司成立。既 然物业公司是在亏本经营，应该退出来才对，为什么还有人 要进这个行业呢?唯一的解释就是，该行业存在暴利。 陈之平给记者算了一笔账：以一个1000户、户均面积 100平方米的小区为例，假如