民生宏观固收房地产研究手册第一集：房地产企业融资全梳理-20170710-民生-29页.pdfVIP

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2017-08-09 发布于北京
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民生宏观固收房地产研究手册第一集：房地产企业融资全梳理-20170710-民生-29页.pdf

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[Table_Title] 民生宏观固收房地产企业融资全梳理 ——民生宏观固收房地产研究手册第一宏观专题报告 2017 年07 月10 日 [Table_Summary] 报告摘要：民生证券研究院  房地产企业融资渠道经历了“股权为主——非标兴起——定增重启——债券放 [Table_Invest] [Table_Author] 量——回归信托、贷款”的变迁过程分析师：管清友自2006 年至今，我国房地产企业融资渠道经历了阶段性的变迁过程：2006-2009 执业证号： S0100514090002 年，IPO 、股票增发是主要的融资渠道。随后 2009 年底出台“国四条”，股权融电话： 010-8512 7430 资受限，非标兴起。在市场调控作用下，2014 年后房地产非标再次被重启的定增邮箱： guanqingyou@ 所取代。2015 年初证监会颁布公司债新政，公司债发行主体扩容，政策放松下的研究助理：张瑜房企纷纷放量发行，债券融资在2015-2016 年增长迅速。2017 年以来，房地产企执业证号： S0100115080005 业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银行贷款和房地产信托。电话： 010-8512 7654  房地产开发到位资金领先房地产投资1-3个月邮箱： zhangyu_yjy@ 由于房地产开发到位资金是专门用于项目开发，因此与房地产投资直接密切相关。研究助理：李俊德从历史看，房地产到位资金走势领先于房地产投资1-3 个月。 2017 年以来，2 月执业证号： S0100116080026 房地产开发到位资金明显回落，5 月房地产投资随之出现拐点，领先关系依然存电话： 010-8512 7658 在。邮箱： lijunde@  房地产企业以间接融资为主，融资受限后更加依赖银行贷款电话： 2016 年新增房地产贷款占房地产企业融资的70% 以上。2017 年一季度房产贷款余额6.13 万亿元，同比增长17.3%，比16 年底上升5 个百分点。房地产企业对银行贷款依赖增强，主因一是金融监管趋严，其他融资渠道受阻更严重；二是金融去杠杆提升了发债成本，而债券市场和信贷市场相对分割，贷款成本更低。对于银行而言，房产开发贷款依然是较为优质的资产。  二季度起房地产企业海外债发行放缓，但由于占比低（不足1%）影响有限一季度美元债明显升温，相对地位提升。境内融资收紧，叠加人民币趋于稳定，房地产企业转向海外融资，2017 年一季度，房地产企业发行美元债 23 只，融资 103 亿美元，超过2016 年全年的发行量（21 只，融资84 亿美元）。二季度美元债发行放缓。从二季度起，发改委收紧对房地产海外债审核。4-5 月房地产企业海外债发行仅 11 只，融资35 亿美元。但考虑到利用美元债仅占房地产企业融资的比重不到 1%，影响有限。  房地产企业股权融资在2017年只有增发，同比减少80% 股权融资包括IPO 、增发和配股。从IPO