土地更正登记若干法律问题浅析.pdfVIP

188 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 土地更正登记若干法律问题浅析 蒋序刚 (无锡市国土资源局无锡214002) 摘要：本文基于完善土地管理法的理论。初步分析土地更正登记的概念，主要的内容、实施程序以及错登、漏 登的国家赔偿等问题，并提出土地更正登记的立法草案。 关键词：土地错登、漏登土地更正登记 近年来，随着土地权利意识的提高，土地权利人要求土地管理部门对一些土地错、漏登行为进行更 正的事件日渐增多。特别据报载，深圳市规划国土局因在办理房地产登记中错登导致被判国家赔偿 870万元的事件引起业内人士对土地更正登记现象的普遍观注。本文即试图对土地更正登记问题作初 步探讨，以求抛砖引玉，供同仁借鉴。 1 土地更正登记概述 1．1土地更正登记 土地登记簿是土地登记机关记载当事人土地权利得失变更状况的系统法律文件。土地登记一旦 完成，登记机关的登记簿记载的财产及其权利即具有公信力，对登记簿上的权利人、登记机关和权利人 外的任何第三人均具有约束力。但在办理土地登记的过程中，难免由于主客观原因而发生登记错、漏 的情况。登记错、漏的现象是多种多样的：一是事实错误。土地登记机关土地登记时认定的事实错误， 如登记的事实没有足够的权属证明材料能够证实或者对申请人提供权属证明真伪判别错误。二是法 律运用错误。在土地登记中依据法律错误，如引用法条错误，法律运用与具体事实不相一致或规避应 适用的法津法规。三是技术、文书记录方面的错误，如误写、误算。三类错误都可能引起土地登记的 错、漏。 现在，我们在对土地更正登记这一法律概念进行分析时，应分清错、漏登是两种不同的现象，错是 登记的内容与实际的权利或情况不符；漏则是本应予以登记的部分情况或权利没有被登记在登记簿 上。对登记簿错、漏登的事项进行更正，就要采取法律手段对这一现象进行补救。因此土地更正登记 的含义可以归纳为土地登记机关依法律规定的条件和程序对登记簿中的错项予以纠正、对登记簿的漏 项予以增补的行为。 1．2 土地更正登记与变更登记、注销登记、登记异议的区别 (1)变更登记与更正登记的区别。变更登记是指登记机关就土地权利变动所进行的记载。与更正 登记相比较，变更登记有以下特征，①动因上，变更登记以正确反映原登记的权利发生变化后的状况为 诱因，更正登记以纠正原土地登记的错、漏为起因；②后果上，变更登记的后果是原登记的权利发生一 定的变化，更正登记则是原土地登记的错、漏得到纠正；③条件上，变更登记以原土地登记不存在错、漏 登为前提，而更正登记以原土地登记发生错登、漏登为前提。 (2)注销登记与更正登记。注销登记，又称涂销登记，是在既存的登记中，基于原始的或后发的理 由而导致登记事项全部地不适法，从而消灭此一登记的行为。更正登记是对原土地簿中登记错、漏的 事项的注销登记，同时又是对真正土地权利的初始登记。因此更正登记实际包含注销登记和初始登记 两个登记行为，注销登记包含于更正登记之中，这就是两者之间的联系与区别旧J。 (3)登记异议和更正登记。两者的主要区别在于：①时间上，登记异议发生于登记程序进行的过程 中，土地更正登记则发生于登记完毕后；②效力上，登记异议对登记机关能否准予登记产生影响，而错、 漏登记更正是对已经登记的事项或权利产生影响；③救济上，因登记异议未对当事人的权利产生实际 土地权属类 189 损害，一般不存在国家赔偿问题，而土地更正登记则以国家赔偿作为最后救济手段；④时限上，登记异 议有法定的时间限制，一般发生于登记公告结束前，更正登记则无法定的时间限制¨1。 1．3土地更正登记的意义 对在土地登记工作中的错、漏事项进行更正，一是保证了土地登记簿的正确，如实反映土地权利的 实际情况，维护了权利人的正当权益；二是保证了社会交易的安全，防止交易中的诈欺行为，促进财产 的有效流转；三是体现了行政机关有错必纠的原则，维护行政机关的权威，密切与社会的联系。 2土地更正登记的内容 根据土地登记内容的不同，可以把土地更正登记分为对登记簿所记载的事实和权利的两种土地更 正登记类型。 2．1 事实更正 对事实的更正，是指登记簿中记载的事实部