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第一部分法制篇 土地使用权类型的法律思考 土地使用权类型的法律思考 朱 兵’ (泰州市国土资源局执法监察处，泰州225300) 摘要：土地使用权是我国土地使用制度的法律体现形式，指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使 用、收益和部分处分的权利．是一种从所有权中分出来的财产权，这种权利根据我国的法律规定，可依法转让，是一种可变动 的权利。国家对土地使用权的一系列法律规定构成了当前我国土地使用权制度的基本内容。如何规范土地使用权设置，本 文拟就此发表个人意见。 关键词：土地使用权类型法律 1988年4月12日全国人大七届一次会议通过的宪法修正案中关于“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的这一规 定，正式从法律上确立了我国土地有偿使用制度，土地使用权成为可交易的对象，为我国土地市场的建立奠定了坚实的基础， 同时也形成了以土地使用权为核心的土地立法模式。 土地使用权是我国土地使用制度的法律体现形式，指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用、 收益和部分处分的权利，是一种从所有权中分出来的财产权，这种权利根据我国的法律规定，可依法转让，是一种可变动的权 利。国家对土地使用权的一系列法律规定构成了当前我国土地使用权制度的基本内容。我国现行法律法规中的“土地使用 权”概念已远远突破了传统民法意义上的“使用权”，其内容已不单纯是使用，还包括含了一定的收益和处分权，例如，国有土 地使用权经一定程序设定后，便具有对抗一般人的法律效力，出让土地使用权还可以转让、出租、抵押。我国当前法律中的 “土地使用权”事实上已成为一项相对独立的用益物权。 ．1我国国有土地使用权的分类 国有土地使用权是指土地使用者依照法律规定或者合同约定，享有使用国有土地并取得收益的权利，在当前法律中，按 其设定的方式及权利内容分为：出让土地使用权、出租土地使用权和划拨土地使用权。这一划分明明确了国有土地使用权的 取得方式、权利内容和性质，具有一定的科学性和合理性，也符合我国国情。纵缆当前我国国有土地产权，也基本上以此为基 础形成了出让土地使用权、承租土地使用权和划拨土地使用权“三权鼎立”的局面，三种土地产权的正常运作构成了当前我国 土地市场的全部。 1．1出让国有土地使用权 出让国有土地使用权是土地使用者通过交纳土地出让金，办理出让手续等程序从国家那里获得的一种国有土地使用权， 是通过国有土地使用权“出让”这一行为取得的。国有土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家将国有土地使用权在一 定期限内通过招标、拍卖、挂牌或协议方式出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金的行为。 土地使用权的出让年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让土地使用权的 最高年限因土地用途不同分别作了规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、 娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 El国务院颁布的《中华人民共和国城 “出让土地使用权”作为一个独立的土地使用权可以说最早出现在1990年5月19 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，这一条例中虽然没有明确提出“出让土地使用权”这一词，但是其中的第一章至 第六章中所说的“土地使用权”实质上就是“出让土地使用权”，1994年7月5日全国人大通过的《中华人民共和国城市房地 产管理法》和1998年8月29El全国人大修正的《中华人民共和国土地管理法》正式将出让土地使用权写进了法律。可以说 “出让土地使用权”这一土地使用权类型的出现，正式确定了我国土地使用权的财产权地位，具有历史性意义，为我国土地使 用制度改革从法律上提供了保障。出让土地使用权同其他两种权利相比，在当前是较为完善的一种土地使用权，在法定的期 限内其权利内容是相对完整的。是一种独立的财产权，土地使用权人可以进行转让、出租、抵押等处置行为。 1．2租赁(承租)土地使用权 租赁土地使用权是指土地使用者通过与国家订立国有土地使用权租赁协议，并按年向国家缴纳租金而取得的一种土地 使用权。租赁土地使用权是土地使用权人通过国有土地使用权“出租”这一行为获得的一种土地使用权。国有土地使用权出 ·作者系泰州市国土资