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土地政策对房地产市场发展的影响 钟京涛‘ 摘要：通过对大陆土地政策对房地产市场的影响，以及应有作用发挥程度的分析， 提出了当前土地政策在规范房地产市场中存在的相关问题，在结合实际、分析问题的基 础上，阐述了关于完善土地政策的有关建对议． 关键词：土地政策、房地产市场、宏观调控、地价 近年来，部分大城市一路走高的房地产价格，不仅影响着城市居民的住 房消费，而且也引发了部分地区投资过热。如何抑制高房价成为一段时间来 社会上争论的热点和焦点。土地政策走向在当前的房地产市场规范中也日益 引人注目。 1．土地政策在房地产市场建设中的应有作用远未有效发挥 从理论上讲，土地是房地产的基本要素，在有的国家和地区土地和房地 产在概念上是相同的。在我国大陆地区，由于土地和房产管理是分开的，土地 市场与房地产市场建设是并行的，并由不同的法律法规和政策进行调整，也由 不同的管理部门进行分别监管。因此，土地市场中的土地供应，作为房地产 市场能够有效运转的基础要件之一，直接影响房地产市场的供求状况。同样， 地价作为房地产价格的主要构成部分，地价的波动能够直接引起房地产价格 的升涨。但是，在现阶段，由于房地产市场建设中的一些不规范因素的影响， 土地供应对房地产市场的影响，还远未达到应有的程度，而且房地产市场中 的不规范因素也在一定程度上影响到土地市场健康发展。 1．1地价在现实生活中仍是一个模糊的概念 在当前的房地产开发实践中，地价的内涵是什么，到底应包含哪些要素， 很少有人说得清。有的认为是政府收取的土地出让金；有的认为是包括征地、 拆迁、场地平整等费用在内的毛地价；有的认为是“三通一平”或“七通一 ’钟京涛中国土地矿产法律事务中心 高级经济师 平”后的熟地价；也有的认为是取得土地使用权的所付出的全部费用之和等 等，说法不一。各地在出让土地时，规定开发商需要缴纳的费用种类也各不 相同，以至于开发商在不同的城市取得土地时，将面对不同的缴费项目，所 付出的成本也相差甚远。即使在同一地区，由于不同地块的面积、容积率、 建筑密度等因素影响，最后成交价也不同。因此，在没有统一内涵界定的概 念基础上，我们无法讨论问题的实质。实践中，房地产开发成本一般由以下 部分构成：①土地取得费用，包括征地费、拆迁费、出让金等；②前期工程 费用，包括场平整费、项目设计费等；⑨建筑安装工程费用；④期间费用， 指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等；⑤基 础设施建设费(市政配套费)；⑥税金；⑦利润。如果以开发商取得土地使用 权时向政府交缴的费用作为“地价”的话，在不同的供地方式下，“地价”的 内涵是不同的。在传统的协议供地方式中，地价仅指成本①中的出让金；在 招标、拍卖和挂牌供地方式中，由于一般是熟地出让，因此，地价不仅包舍 了整个成本①的土地取得费，而且还包括了成本②中的场地平整费，有的项 目中还包括了成本⑤，同时，通过拍卖招标取得土地，时间短、手续很全， 可以合理地安排工期，缩短整个资金占用期，还节省了成本④中的财务费用、 管理费用。因此，在招标、拍卖和挂牌供地方式中，地价虽然看起来比协议 方式下高了，但其内涵不同了，这里的地价高，并不必然带来房地产开发的 总成本提高。可见，在不同的供地方式下，不同的地区，不同的时期，甚至 在同一地区同一时期不同的土地出让活动中，地价的含义并不完全相同．在 未统一地价内涵的前提下，地价是高是低无可比性。如果把包涵征地费用、 拆迁费用、市政配套费用等在内的称之为地价，那么“地价”即使高一些也 并不能说明问题，如果仅把政府收取的出让金作称之为地价，那么在实际中 有的地方却是偏低，据对北京几个售价近万元的商品房项目开发成本的统计， 其中政府收取的出让金也仅有800元／平方米左右． 1．2市场规律在现行房地产市场并未充分发挥作用 在市场经济中，某一商品的供给减少，需求增大，引起价格上涨，是一 条基拳经济规律。但是，这一。一”a4-T-在当前房地产市场中并未真正发挥作用。 据国家统计局统计测算的“国房景气指数”显示，2003年商品房竣工面积3．25 亿平方米，增长21．5％，商品房新开工面积5．43亿平方米，同比增长28．5％。 全年商品房空置面积1．28亿平方米，增长2．2％，其中空置一年以上的面积 5425万平方米，同比增长工4．4％。2004年1—11月份，完成房屋竣工面积 2．1亿平方米，同比增长29％，