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我国房地产现状及发展趋势思索【摘 要】本文试图以房地产行业的现状及发展趋势为切入点进行分析，找到房地产快速发展中存在的一些问题，并对这些问题提出针对性的解决措施，在此基础上展望房地产行业的未来走向。 【关键词】房地产业；措施；走向 一、房地产业简述 房地产行业，从广义的方面来说，包括房产与地产两方面，其中地产指的是对土地的买卖及经营，房产是在土地上进行房屋的建造，并将此作为商品进行买卖的行为，房地产行业是我国国名经济的重要组成部分，也是经济发展的重要动力。房地产行业具体包括几个方面：土地开发、房屋建造、房屋维修管理、物业管理、房屋中介服务、房屋所有权转让、房屋所有权的部分转移（租赁或贷款销售）等。这些项目所组成的市场，我们泛指房地产市场。 二、我国房地产业的发展历程 （一）第一阶段：“黄金时期” 上个世纪20年代，中国的资本主义阶级逐步取代了官僚阶级的地位，成为我们国家富裕人群的主体。又因为当时中国的政局混乱，经济增长畸形，使得一些富人手中的资产不能找到合理的投资途径，而当时兴起的欧式建筑或现代建筑，在上海、南京等一些大城市开始出现，这就为富裕人群找到了投资的方向，在一些城市出现了房屋买卖或租赁的办事处，也就是现在的中介机构。房地产行业如火如荼的发展起来，虽然没有达到全面炒房的热度，但是在当时来讲，可以说是社会中吸引资金最多的行业之一，我们称之为中国房地产的“黄金时期”。 （二）第二阶段：“起伏跌宕” 新中国成立后，在1956年，国家进行了建国以来的第一次房屋所有制改革，将私有住房以赎买的手段充公。从这个阶段开始，一直到十一届三中全会，这个期间，中国的房地产市场一直处于统分的方式。但是由于城市人口越来越多，工业化的程度越来越高，工人为主体的城市人口越来越多，住房成了问题，人均住房面积不足5平方米。 （三）第三阶段：“恢复发展” 在党的十一届三中全会后，我国将经济政策定位为从计划经济向市场经济转轨，从此，我国的房地产行业同其他行业一样，开始了复苏。到上世纪80年代末期，开始了住房商品化。人们开始看到通过房地产行业能够实现资本的增值，于是房地产行业开始快速发展起来。中国现在的一些大型地产公司，大都是在80年代末期开始成长的。 三、目前我国房地产业现状及存在的问题 （一）目前我国房地产业的现状 1、泡沫成分开始收缩，一些城市的房价开始下降 从2010年到2012年，国家对于房地产行业的调控政策不断出台，试图通过政策的干预来解决房价居高不下的问题，现在看来，这样做的效果还是有一些的，比如一些大城市的房价在高位开始下行，北京的大兴、顺义等地房价下降明显，其他一些城市的非核心区房价也出现了不同程度的松动迹象，有个别地区的房价降幅高达40%。 2、成交量萎缩，空置率上升 中国消费者的一贯观点是“买涨不买跌”，房地产行业的价格下降并未能引起购房者的兴趣，而是加重了他们观望的情绪。这就导致了房屋的成交量萎缩，新建商品房的空置率逐月提高，供应商和开发商的资金链紧张。2012年5月份，由中国社会科学院调研并发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.9》中国明确表示，中国的房地产市场交易开始出现萎缩，且萎缩的程度超出地产商的想象。2013年将是继续调控房价的一年，国五条出台后，房地产行业的生存环境雪上加霜。 3、房地产中介经营困难 房地产行业的下行趋势，导致了房地产周边产业的下行趋势，比如房产的中介纷纷倒闭等等。 （二）我国房地产业存在的问题 1、市场发育不良，泡沫化程度较高 我国的房地产市场还是一个很不规范的市场，而且发展的很不均衡，也很不健康。由于前几年房地产行业的利润率太高，使得现在的房地产行业没有可持续发展的空间与提高的空间，房地产行业的利润率在中国为30%以上，这只是保守的估计，而国际上的房地产行业，利润率普遍维持在5%左右，这才是一个较合理的商品获利区间。我国房地产行业的高价位，也成为房地产行业出现泡沫提供了可能。 2、供需结构失衡 我国房地产行业在设计和供应上与市场需求是不适合的。表现为以下几点： 第一，中小户型供应不足，大户型供应偏多，造成了大户型的空置。第二，廉租房少，主要是政府在这方面的不作为。 3、房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险 房地产行业在我国与金融行业互相牵制，形成了房地产企业的高危态势。一般的房地产企业都是在向银行贷款度日，而一旦房子卖不出去，则资金无法回笼，造成信贷的风险。 首先，房地产信贷总量增长太快。其次，房地产开发商的自有资金偏低。 再次，商业银行之间的竞争无序，导致房贷宽松。最后，住房贷款的放款不严谨。 4、房地产市场秩序混乱