凌峻-福建莆田项目产品策划投标方案.doc

正荣集团莆田东园路 项目产品策划报告 凌峻地产（中国）有限公司 二零零六年四月 目录 前言 4 凌峻观点： 5 项目篇 6 第一部分：整体定位的回顾与思考 7 一、整体产品定位与开发理念回顾 8 二、项目整体思考： 8 商 业 篇 11 第一部分：项目的竞争策略 12 一、项目定位回顾 13 二、产品的竞争优势确立 13 三、产品策划核心要点 15 四、项目目标消费群定位及业态分析 15 第二部分：项目产品规划设计思路 19 一、各地块的功能分区 20 二、各地块功能布局和具体规划： 21 三、商业部分的赢利模式： 42 四、建筑形态建议： 44 五、商铺设计： 46 第三部分：商业环境设计 49 一、整体环境的营造 50 二、配套设施的规划 60 三、交通组织图 62 四、灯光设计 64 五、商业色彩运用： 66 第四部分：商业物业管理和经营管理 68 一、商业经营管理架构 69 二、商业经营各部门职能 70 住宅篇 78 第一部分：产品定位 79 一、产品定位 80 二、产品定位支持 80 第二部分：产品规划设计理念及要点 81 一、产品规划设计理念 82 二、产品规划设计的核心原则 83 三、设计要点 84 第三部分：总体规划设计 85 一、总体布局及功能规划 86 二、交通组织规划设计 88 第四部分：住宅规划设计 92 一、建筑风格及立面 93 二、单体设计 94 三、户型设计 98 四、户型比例与户型安排 110 五、配套设施 114 第五部分：景观规划建议 117 一、景观设计理念 118 二、景观园林设计要点 118 三、景观各细部规划设计 119 第六部分：物业管理 126 一、项目物业管理定位 127 二、星级智能化管理系统 129 结束语 131 前言 再美的生活主张，再时尚的消费体验，无论如何都是建立在产品基础上的事物。可以说产品是项目所有思想的承载。是所有商业形为的起始原点。 本项目的产品是如何形成的？本项目的产品是什么形态？这是本报告所需要阐述的重点。 此次我们将秉承前期确定的“公园地产”思路，对项目的产品做出全面而系统性的探究，以期能达到定位报告中我们共同期望的高度。“成就莆田城市地产的新高度” 工欲善其事，必先利其器 ——《论语》 凌峻观点： 优质的产品是项目成功的基础。它来自于对消费者心理需求的洞察，来自于对投资者心态的把握，来自于对区域市场的深入剖析，也来自于对当代地产的深刻理解。 总之，产品是各条市场要素光线交互的智慧集点。 项目篇 第一部分：整体定位的回顾与思考 一、整体产品定位与开发理念回顾 城市公园，环境地产 （由前期整体定位报告引述） 项目将以公园概念开创莆田全新的商业运作和住宅运作模式。形成整体开发独树一帜的产品定位。 二、项目整体思考： （一）规划策略思考 1、树立商业优先开发的思想，住宅为商业打好周边人气基础； 2、住宅为商业奠定品牌与产品力有基础，商业为住宅带来良好的配套服务，成为城市运营的运作榜样。 （二）各地块之间的规划策略思考。 1、由1、2——3——4号向南纵深发展，逐步形成优质住宅的核心区域； 1）住宅景观、氛围递增效果； 2）住宅价值递增效果。 住宅核的形成由小纵深、中纵深至大纵深，形成四号地的高级住宅区。 2、由1、2、3、4及北大路商业围合成项目的核心商业。 1）各地块社区商业和临街商业的产品策划对项目产品策划有着承前启后、烘云托月的作用。 2）核心商业的产品策划对项目的周边商业直接起到带旺人气，升值商铺的作用。 3）整体定位的提升 城市公园，环境地产  商 业 篇 第一部分：项目的竞争策略 一、项目定位回顾 （一）产品定位 莆田首创时尚购物公园 指导思想：时尚、流行、娱乐、休闲、公园 因此本产品策划在于由指导思想展现出的产品形象实体。 （二）开发理念： 以“购物公园”为核心理念的 开放式情景休闲商业街区 注：请见前期整体定位报告 二、产品的竞争优势确立 （一）产品力优势： 以发展的眼光对待商业产品的规划设计，塑造步行街在整体规划设计、商铺间隔、购物空间、商业环境及配套等方面的领先优势。 （二）形象力优势： 建造个性独特的形象体系，包括个性化的建筑形态，个性化的建筑视野，个性化的推广策略，实施“造梦、造势”推广体系，形成产品在消费者心目中的形象力优势。 （三）组织力优势： 在确定硬件产品优势的基础上，针对性的组织业态和高质量的业态组合及人流组织将为项目极大的发挥潜力。 （四）经营力优势： 在产品、商业资源优势确定之后，商业经营就成为项目运作的指挥棒，对吸引人流、留住客源，把握投资者，经营者起着至关重要的作用，因此，商业经营力是项目确立全面竞争优势的不可或缺的一环。 因此，本项目的产品策划将依据“四力”定制思维模式进行依次阐述。 业态 建筑 商铺 经营