房地产投资信托REITs在我国的发展探讨.pdf

摘 要 EstateInvestment 房地产投资信托基金(Real Trusts，简称REITs) 本质上是一种由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 只REITs在纽约证券交易所上市交易。几乎同时，欧洲市场上也出现 年代，欧洲各国方相继颁布法律法规规范REITs的发展。自2000年’ 起，REITs在亚渊也取得突破性的发展。圜本、韩国、新加坡相继在 基金守则》，推出REITs。目前，美国是REITs的中心，欧洲是第二 位REITs市场，亚洲是REITs的新兴市场。 我国还未颁布相应法规、出台相关制度建立REITs，可以认为 REITs仅处在“初级探索阶段。尽管国内首只REITs——“越秀房产 信托基金’’于2005年．王2月发行，但上市地点在香港，属于REITs 海外上市，并不能代表国内REITs市场开始启动。为了防范银行风险， 自2001年，国家出台了一系列政策：《中国人民银行关于规范住房金 融业务的通知》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《商 业银行房地产贷款风险管理指引》等规范房地产市场，逐步紧缩对房 产企业各环节的贷款。但是，一直以来银行信贷是房产企业主要的融 资渠道，这些金融政策在很大程度上直接影响了房产企业的经营。在 这种背景下，REITs的出现契合了房产企业迫切的融资需求，同时有 利于优化中国金融产品结构，降低金融风险，因此探讨REI％在国内 的可行性、运作方式等是非常有价值的。 本论文的研究目的是，参考国外REITs运作经验，结合我国房地 产融资状况、金融业发展情况以及相关法律制度的现状，对REITs 在我国运行的必要性及其政策制度制定、运行模式等问题作探讨和构 想。具体分为如下四章进行研究。 第一章首先说明REITs的定义、分类和特点。然后，着重从房地 产企业迫切需要拓宽融资渠道、证券市场产品结构需要完善以及金融 业抗风险能力亟待提高等几个方面分析了REITs在我国发展的必要 性。 第二章主要介绍REITs在国内外的发展情况。首先，简要说明国 外的发展概况，并比较分析美国和亚洲REITs的发展特点及世界 REITs发展的共同点；然震，从我国房地产信托及REITs海外上市的 发展现状、趋势分析国内REITs的发展情况，其中特别比较分析了房 地产信托与REITs的联系、区别，以充分说明国内还处于“准REITs 阶段，即REITs发展摸索阶段，REITs市场还未真正启动。 第三章分析REITs在我国发展的法律环境及政策制度现状，并提 出相关建议。首先，根据第二章关于国内REITs发展的分析结论，从 一般法律法规及房地产信托法律规范现状两个层面展开REITs在我 国发展的法律环境现状分析；而后，提出我国发展REITs的法律法规 完善及政策制度制定建议，包括7个方面：建立完善的法律体系、建 立符合我国REITs发展需要的税收体系、建立合适的REITs组织体系、 培养机构投资者以拓宽资金来源、制定清晰的投资策略、建立完善的 风险防范措施及培育适合REITs发展的成熟市场。 第四章探讨REITs在我国发展的运行模式。通过借鉴亚洲模式， 特别是香港、新加坡经验，同时也结合考虑美国的一些经验，从资金 来源，基金规模、期限与募集方式，组织结构，流通机制，投资业 务管理，债务政策，收益分配及合并、终止等8个方面进行了分析， 并对重点要素结合案例进行实证分析。 本论文的研究特点主要是选题比较前沿，契合我国房地产及金融 业发展需求。在研究过程中充分结合案例，‘对REITs在我国的发展作 了比较系统的探讨。 关键调：REITs房地产融资房地产信托 Abstract EstateInvestment form Essentially,Real Trusts(shortenedREITs)is asortofrealestate collectiveinvestmentschemethatis generic managed by professionals。 T