孙飞中国房地产金融链的组合与优化.ppt

发起REITs的原因和目的 改变业务模式 兑现资产价值并取得资金的循环效益 新加坡A-REIT案例 载体名称 A-REIT (“A-REIT”)，腾飞房地产投资信托 资产组合 44 个优质工业房产 发起人 腾飞地产和 Macquarie Goodman 基金管理人 腾飞-MGM 基金管理有限公司 上市日期 2002年11月19日 市值 新币26亿（2005年6月30日） 负债；负债率 新币7亿2百万; 31%（2005年7月1日） 信托单价 新币2.21元（2005年6月30日闭市价） 税务政策 免征企业所得税 为何传统地产公司要向“REITs”提升？ 体现不同业务的价值 借助资本市场之力量，以同样的资本金作高几倍的业务量 开创新的业务 – “REITs”管理 选择投资项目更注意控制风险 重要的成功因素 政策环境 - 法律条规 - 税务 动机/心态 - 不是脱手套现 - 分享合理的投资风险与回报 合格、诚实的管理人才 - 需要房产金融综合人才 重要的成功因素 稳定的、可预测的收益回报 增长潜能 高透明度 市场流通 面临的挑战 物业控制权 对资本市场的义务 时机的掌握 中国房地产信托和REITs比较 中国房地产信托 国际REITs 投资载体 信托公司表外资产 REIT 自身 受托人 信托公司 专业信托公司 基金管理者 信托公司，即受托人 独立的基金管理公司 到期日 一般为1-3年 无 发行限制 自然人100万元、不超过50份 无 自然人300万元以上数额不限 募集方式 私募 公募 流通市场 无 有 中国房地产信托与国际REITS主要区别 REITs是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。 目前国内的房地产信托计划是有自然人50份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。 中国房地产信托与国际REITS主要区别 REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95％分配给投资者。 国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在5％－10％左右。 中国房地产信托与国际REITS主要区别 REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。 国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。 中国房地产信托与国际REITS主要区别 REITs的产品周期一般在8－10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营。 国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1－3年。 中国房地产信托与国际REITS主要区别 REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。 国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。 国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。 REITs市场展望 国际REITs市场发展迅速且潜力巨大 REITs 对中国房地产及金融市场的发展具有深远的影响 中国现有房地产信托产品有别于REITs，REITs在中国的设立条件有待进一步完善 总结 随着国务院宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产业与中国金融产业，特别是加入WTO以来，随着2006年WTO所要求的金融业全面开放，外资金融机构大量涌入，在中国房地产业与金融业组合之下，将会不断推陈出新，实现中国房地产业和金融业的优化双赢。信托公司将最大限度地挖掘信托制度的特殊优势，做好与内外资银行的互动，“PE(私募股权投资基金)+信托+银行+证券化(REITS为主导)+资本市场”这种主流模式将会在中国得到进一步深化。同时，随着中国城市化进程的不断加快，作为国民经济支柱产业的房地产业，也将会获得一个广阔的发展空间。 孙 飞 博士 中 国 企