房地产价格形成机制的系统动力学分析-system dynamics analysis of real estate price formation mechanism.docxVIP

第一章 绪论§1-1 研究背景及研究意义研究背景勾勒中国房地产发展的时间简史，小平同志的南巡讲话吹动了改革的春风，也展开了中国房地产发 展历史的巨型画卷。改革开放三十年，房改二十年，取消福利分房十年。每一个时间节点，都准确地记 录下了中国房地产的历练和成熟。1980 年 4 月，在对中央负责同志讲到国民经济调整问题时邓小平指出：住房要进行商品化，住房分配制度应该考虑调整，房子可以作为商品出售。1986 年 1 月 6 日，中国成立“国务院住房制度改革 领导小组和领导小组办公室”，落实邓小平同志提出的出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革 总体设想。1992 年 1 月 18 日至 2 月 21 日，邓小平南下武昌、深圳、珠海、上海等地，以非正式方式 发表了一系列重要讲话。以经济建设为中心的新一轮改革开放从此理直气壮，房地产业开始迅速发展。 从 1992 年开始，我国房地产改造项目在全国大范围启动，在住房公积金制度上有了很大的突破，开始 全面推行。在一系列政策的推动下，房地产业飞速发展，但在这个表象背后，一些地区泡沫化现象开始 显现。1993 年“安居工程”开始启动。该年底，面对房地产市场的复杂局面，政府开始进行宏观调控， 致使投资大幅回落。从 1998 年开始，政府取消住房实物分配制度，房地产业开始在一定程度上市场化 运作，随即进入平稳快速发展的阶段，并逐步成为我国经济的支柱产业。1999 年至 2003 年为中国房地 产业高速增长期。2003 年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房 地产业成为社会关注的焦点。2004 年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调 控供给为主。2005 年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为 主。由于房地产投资增长和房价上涨过快，2006 年 5 月，国务院出台六项措施调控房地产业。在 2009 年上半年，政府采取积极宽松的财政政策、税收政策和金融政策，又由于房地产需求属于刚性需求，该 市场改善型和投资型意愿非常强烈，2009 年 6、7 月，全国房地产市场上演了“地王频出”、“量价齐 升”、“一房难求”的火爆场面。从年初到年终，全国房地产市场发展势头强劲，表现出勃勃生机。短 短一年间，中国楼市便迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”。中国房地产的快速发展让人欣喜的同时又让众多购房者承担着过重的压力，那就是高房价。过高的 房价给城市经济的发展带来诸多不利的影响。如何稳定房地产价格，保持房地产市场的长期健康发展是 当前我国房地产业发展中迫切需要解决的问题。研究意义房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，与国人的生活关联甚大，与中国金融安全的关 联甚大，用长期的可行的符合该产业稳定发展的政策和措施引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有 利于保持和推进整个国民经济平稳较快增长，有利于有效地满足广大人民的基本住房消费需求，有利于 较快实现在全社会建设小康生活的目标，有利于社会和谐。中国房地产市场十几年的发展给国民带来了太多的怨愤与欣喜，给群众带来希望又使群众伴随着悲观情绪，房价已成为中国人讨论最激烈的话题，全国各地无处不引发着群体性的焦虑与期待。政府已经 意识到在房地产业快速发展过程中出现的诸如住宅价格涨幅过快、市场秩序混乱、投资过度等问题，但 受我国住房商品化改革时间短的限制，诸多调控措施尚处于摸索阶段，因而虽然出台了一系列调控政策， 但尚没有达到明显的预期效果。房地产业在我国处于起步阶段，很多问题我们未曾遇到过，为了保证这一产业可以迅速、健康、持 续的发展，我们必须对它的价格进行深入细致的研究。本论文针对房地产价格进行的研究，主要有以下 两方面的意义：理论意义：我国房地产理论研究较晚，目前还不够完善，研究大多建立在单因素分析基础之上。本 文应用系统动力学的方法对房地产价格进行研究，将房地产从土地投放到住宅建设到住宅销售看成一个 整体，系统分析这一过程中所有对价格有影响的因素，在此基础上建立系统动力学模型，用系统仿真的 方法模拟住宅价格的形成机制，研究的真实性和可靠性较强。因此可以作为该方面理论的补充并丰富系 统动力学的应用范围。实践意义：基于系统动力学方法应用于某一特定省份并应用于住宅市场调控具有重要的实践意义。 本文通过建立系统动力学模型对房地产价格进行分析，提出调控政策，并把该结论应用于河北省住宅价 格的分析上。通过仿真模拟，有助于定量分析政策实施产生的后果，为政府出台相关调控政策提供参考 依据。§1-2 房地产价格国内外研究现状1-2-1 国外研究现状国外对房地产业的发展研究起步较早，从 17 世纪末至今经历了 300 多年的历史。在住宅价格构成 的研究上，karl Mar