南昌中环地产顾问有限公司发展战略.doc

南昌中环地产顾问有限公司发展战略 中环公司外部环境研究 3．1房地产宏观环境研究 3．1．1房地产政策法律环境研究 3．1．1．1房地产政策环境研究 随着改革开放以来尤其是近几年我国经济的快速发展，居住条件成为衡量人 民生活水平的标准之一。经济发展不仅促进了工业化和城市化的进程，也推动着 劳动力由乡村向城市的流动，从而触发住房需求新增长。然而国家体制、信贷政 策及土地供给量等方面对房地产行业发展存在一定制约，使得行业成本居高不下 的问题不能短时解决。面临以上问题并考虑到我国的房地产行业相对国外历史较 短，国务院在2003年出台了推动房地产发展的政策，之后又陆续出台r“新国八 条”、“国六条”等系列政策，逐步加大对中国房地产的调控力度。从其内容上讲 主要包括的方面有：首先是住房供给结构的整体调整，促进供给结构与需求相适 应；其次为通过增加交易税收来抑制房地产投机行为；再次为住房贷款信贷政策 的调整，主要是信贷政策的放松。然而由于经济环境错综复杂，以上政策的出台 并没有达到有效的预期结果。 2008年我国政府考虑到美国次贷危机的冲击，积极采取更为宽松的货币政策， 大大增加了房地产市场的投机成分。面对此情形，国务院陆续出台了《关于坚决 遏制部分城市房价过快上涨的通知》及《国务院办公厅关于进一步做好房地产市 场调控工作有关问题的通知》，使得我国房价大幅上涨的趋势在一定程度上得到了 遏制。此系列通知是我国住房改革以来出台的最为严厉的政策，也标志着开始实 施新的一轮调控。国务院在2013年初再次出台《国务院办公厅关于继续做好房地 产市场调控工作的通知》，不仅对以往房地产市场调控的效果加以肯定，并提出具 体办法来调控房地产市场。这一政策强调了我国政府遏制房地产投机行为的决心， 并积极推进了房地产市场的规范化。 未来房地产市场的政策调控不容懈怠，同时我们也应注意到调控难度将伴随 越来越复杂的现实环境逐步增大，分析原因如下。 (1)国外闲置资金为房地产投机行为创造温床。国外量化宽松的货币政策，使 得其资金流入对我国房地产市场，触发大量投机性需求。 (2)为刺激经济增长宽松的货币政策迎来契机。我国的宏观经济受到国际经济 萎靡的影响，持续增长前景不容乐观，因此为刺激经济增长宽松的货币政策创造 契机。 (3)将继续增大房产税征收范围。多年来我国房产税试点征收已经积累了一定 的成功经验，在参考丰富经验的基础上， 过扩大房产税实现社会再分配的公平性， 作用。 3．1．1．2保障房政策环境研究 继续深入探索征税对象和征收范围，通 同时也是更大程度地实现再分配的调控 为使更多中低收入困难家庭能够“住有所居”，确保各收入阶层的住房利益， 我国开始加强重视住房的保障体系建设，并逐步形成了多类别、多层次于一体的 住房保障制度框架。 2006年起国务院及国家各部委相继出台多项政策，体现了中国政府对住房保 障体系建设的高度重视与殷切期望。从近年来中国保障房政策成效方面来看，据 统计约有2600多万户贫困家庭的住房保障问题得到解决，可见城镇居民住房保障 体系己基本建立。但保障水平低、保障标准统一等问题仍亟待解决，具体问题分 析如下。 (1)保障水平低，仍不能满足广大中低收入阶层在居住标准、相关基础设施配 套等方面的需求。 (2)保障结构不平衡，我国保障房在各地区标准不统，在保障总量不足的情 况下出现结构不平衡问题。 (3)住房保障覆盖不够全面，致使低收入阶层的住房利益不能得到充分保证。 (4)加强落实保障房政策的公平性。我国很多地区出现保障房被不符合社保要 求的群体占有，极大地挑战着国家政策的公平性。 3．1．1．3房地产金融税收政策研究 我国的房地产金融融资渠道主要包括以下多种方式：银行贷款、自筹资金、 外资及其他资金，以及期房预售款等，其中银行信贷及期房预售款居多。2004年 以来我国陆续出台房地产金融、税收领域的相关政策，虽时有起伏但总体为以抑 制为主。从发展进程上讲可分为三个阶段。 第一阶段，2004年至2008年。在此时间段内我国房地产金融税收领域主要以 遏制房地产过热为主。 第二阶段，2008年5月至2009年上半年。我国政府为应对本阶段美国次贷危 机的不良影响，不断出台宽松的房地产金融、税费政策，促使房价开始松动。但 国家新的政策错失良机，使我国房价重返上涨状态。 第三阶段，从2009年上半年出台“松绑”的金融、税收政策至今。我国政府 再次出台遏制政策。金融税收政策在原有基础上更加的精细化、差别化，具有针 对性。 从我国政府的房地产市场金融、税收政策的市场影响上看，影响的程度及效 果显著。预计我国未来金融、税收政策仍将延续近年来的调控方式，对居民的合 理购房需求加以支持，同时对投机性需求加大抑制。 3．1．2经济环境研究 3．1．2．1中国房地产经济环境研