房地产投资分析 4房地产投资环境与市场分析1.pptVIP

* 第三章 房地产投资环境与市场分析 第一节 房地产投资环境分析 房地产投资环境是影响房地产投资、开发、经营、管理的一切政治、自然、社会和经济因素的总和。 一、房地产投资环境的概念 1、土地：如供应数量、位置、价格和开发程度等； 2、资金：如银行为开发者提供信贷的状况； 3、物资：设备，如建筑材料的供应和价格等； 4、人员：如工人、技术人员的数量与质量，工资水平等； 5、税收的影响：如税种和税率； 6、管理与服务： 7、厂商权益的保障：包括产权的保障和实际收益的保障等。 房地产投资环境的具体因素主要包括以下七个方面： 投资环境是拟投资的地域、地区、城市和街区，在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。 宏观投资环境一般是指一个国家、地区或城市的投资环境。 （一）宏观投资环境 二、房地产投资环境分析的内容 第一个环境因素就是人口。 因为市场正是由人构成的，投资商所感兴趣的是城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征与人口迁移等指标。通过这些指标的分析，可以为房地产市场细分及目标市场的选择、开发规模等提供定量分析的基础数据。 1、人口统计环境 市场不仅需要人，还需要有购买力。 某种经济条件下所具有的购买力取决于现有收入、价格、储蓄及收入与消费模式的发展变化主要趋势。 2、经济环境 政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现： 第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况； 第二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况； 第三，政府对房地产交易采取的政策会影响到房地产的流通状况。 3、房地产金融及产业政策环境 区域经济是拟投资项目的直接经济环境，只有把宏观经济发展的普遍性和区域发展的特殊性结合起来研究，才能切实地把握房地产投资项目所在地区的区域经济发展趋势 （二）区域性因素分析 1、地区经济发展水平 地区经济发展水平可以包括物价、人均可支配收入水平、储蓄和贷款利率、投资力度等。 2、地区产业结构和发展政策 如税收和有关费用减免、土地制度、出让和转让的优惠、银行借贷额度和期限的优惠等。 3、地区发展战略 地区发展战略是根据国家宏观经济发展战略和地区自身的优势，经过仔细研究后，提出的该地区在今后若干年内的发展目标。 4、人口因素 人口因素对该地区房地产物业的需求至关重要，它包括人口的数量、家庭规模和结构、人的素质等.房地产的稀缺性是相对于人口数量而言的。 5、自然环境因素 地区的环境因素主要包括污染程度、噪声状况、绿化程度等三个方面。 1、对拟投资地区房地产市场的总体趋势分析 2、对与拟投资项目同类型物业的供求分析 （1）地方政府的政策、法规直接影响不同类型的物业供给 （2）收入水平和税收政策直接影响不同物业的有效需求 （3）国家住房政策和企业规定成为影响物业有效需求的直接原因 （4）拟开发项目地区规划、交通、环境及历史成因是影响物业供求的个性因素 （三）微观市场分析 （1）安全性。 （2）盈利性。 （3）服务的完善性。 （4）优惠性。 （一）投资环境的评价标准 三、房地产投资环境分析方法 从投资者的角度归纳出七大投资环境因素： （1）政治稳定性 （2）市场机会 （3）经济发展和成就 （4）文化一元化 （5）法令阻碍 （6）实质阻碍 （7）地理及文化差距 （二）房地产投资环境的冷热分析法 1、多因素分析法的其具体操作步骤是： 先将投资环境因素分成政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度与法制、行政机构效率、文化环境和竞争环境等十一类 接着，评估各类中的子因素并对该类环境因素做优、良、中、可、差的判断。 最后，根据特定的公式计算出总体投资环境的得分，并以高低确定投资环境的优劣。 （三）多因素法和关键因素法 2、关键因素评估方法： 从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些因素对投资环境做出评价。 多因素加权综合评价法是通过对房地产投资项目实施的建设各方面的条件对房地产投资项目建设适宜性进行全方位评价，在确定每一个条件的评价得分值的基础上，再根据各项条件彼此间的关系，运用一定的数学方法进行加权综合计算，求得房地产投资项目实施的建设环境评价总得分，并以此来确定房地产投资项目实施的建设环境优劣的一种方法。 （四）多因素加权综合评价法 房地产项目实施的投资环境多因素加权综合评价法 先对每个环境指标设