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房地产企业项目管理常见问题及对策研究 　　【摘 要】房地产项目管理是房地产企业提高核心竞争力的关键环节。近年来，我国房地产企业项目管理虽然取得了较大的成果，但仍存在项目研究可行性研究不足、项目开发中财力支撑不足、房地产项目管理水平较低等诸多问题。本文分析了我国房地产企业项目管理中的常见问题，并在此基础上提出了加强我国房地产企业项目管理水平的对策。 　　【关键词】房地产企业；项目管理；项目开发 　　一、引言 　　房地产项目管理是工程项目管理的其中一个分类，是房地产项目管理者运用系统工程的理论和方法，对房地产项目的设计和开发进行全过程和全方位的综合管理，从而实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为客户提供优质的产品。房地产项目是一个相互联系、相互影响的多目标体系，包括项目计划管理、施工设计管理、采购招投标管理、工程材料管理、工程进???管理、质量管理、目标成本管理、现金流管理、合同管理等方面，系统内各目标之间应保持一定的均衡性和合理性。从而保证房地产项目开发目标的实现。 　　目前，我国房地产业仍处于高速发展阶段，但很多房地产企业项目管理仍较为粗放。面对国家各种调控政策的影响，房地产行业正遭遇较大的冲击和影响。在此背景下，除了加快战略调整和管理转型，提高项目管理水平已经成为房地产企业提高核心竞争力的关键所在。 　　二、我国房地产企业项目管理中的常见问题 　　1、项目前期缺乏可行性研究。我国部分房地产企业在项目管理的前期并没有进行科学、全面的可行性分析，主要表现在以下几个方面：第一，项目目标定位不清晰，项目基本任务分解不足。一些小型或者刚进入行业的房地产企业由于缺乏大型工程建设经验，往往没有很好地对整个项目进行细致、全面的研究，对项目目标定位不清晰，也没有将项目的基本工作任务进行分解落实，从而导致项目预期经济目标难以实现、项目无法正常实施、项目配套功能不全或者项目无法如期交房等问题的出现。此外，部分房地产企业决策机制不完善，管理高层本身对市场研究不重视，也容易导致项目定位出现问题。第二，施工图设计不合理。施工图设计不合理的原因主要有两个方面，其一，部分开发商高层领导对项目规划和建筑方案干涉过多，导致设计单位人员难以适从，只能完全按开发商意图进行设计，项目设计毫无新意，项目的系统性、功能性和实际效果也难以得到保障；其二，与前一种现象刚好相反，一些房地产企业缺乏对设计单位的监督管理体制，项目招标程序不合理，从而难以对设计方案的可行性进行科学分析，导致项目在施工中出现大量设计问题，最终不得不一再更改设计方案，难以实现最初的项目目标，也造成了较大的经济损失和时间耗费。 　　2、项目开发过程中财力支撑不足。房地产开发需要较大的资金量，且房地产项目建设周期长，部分房地产企业资金短缺、融资能力不足，建设资金难以得到有效保障，导致项目开发中出现工程款拖欠现象，项目难以如期高质量地完成。目前，我国房地产项目融资市场融资渠道较为单一，银行贷款仍然是我国房地产项目融资的主要方式，有能力进行直接融资的房地产企业极少，上市或“借壳”上市只有少数具有较强实力的大企业才可能实现，但受经营特点和预期收益制约，这些方式的融资效果并不理想，也难以受到投资者的认可。 　　3、房地产企业管理人员匮乏，项目管理水平较低。房地产企业对管理人员的素质要求较高，必须同时配备具有建筑设计、房地产项目开发、企业管理、法律等各方面知识的专业人才，然而目前我国具有这些综合知识和专业知识的人才较少，导致房地产企业管理水平难以提高。而很多房地产企业由于自身财力限制和高层用人观念的影响，不注重对员工的培训，从而使员工的素质难以得到提高。此外，由于专业人员的缺乏，房地产企业工程项目信息化水平也难以提高，从而导致房地产项目管理水平和决策科学性也受到了局限。 　　三、提高我国房地产企业项目管理水平的对策 　　1、加强项目可行性研究，确保项目如期高质量完成。第一，重视项目前期的可行性研究，建立完善的决策支持机构和决策程序，充分分析市场需求，使项目定位更科学合理地切合市场需求。第二，加强项目管理计划工作，要求设计单位根据项目目标进行设计。在工程设计和施工中采取公开招标，设计合理的招标模式和程序，选择具有较好资质和实力的设计单位和施工单位，避免暗箱操作等不规范行为。第三，严格控制工程设计图的变更，对于涉及项目功能性等原则性设计方面的变更，必须经过科学、严密的决策程序才能进行。 　　2、加强融资能力，确保项目正常运作。房地产企业应积极探索融资模式，减少土地囤积，盘活资金，以确保工程建设如期进行。目前，我国房地产项目融资可以采用的融资方式主要有银行贷款、房地产信托、借壳上市、上市公司资产置换、国内或境外IPO、房地产投资基金等方式。在这些方式中，由于房地产融资的资本密集性，有能力进行直接融资的房地产企业寥寥