2011年11月唐山丰润的项目市场调研及定位分析的报告.ppt

城市背景研究 住宅房地产市场 区域发展规划 区域经济分析 商业房地产市场 住宅项目定位分析 商业项目定位分析 研究目录 住宅地块定位分析 基础条件 汽车三场 唐丰路 铁路 北方购物板块/御邸世家 户型示意 户型配比 北方购物板块/御邸世家 面积区间（㎡） 户型 套数（套） 面积配比 70 一室一厅 35 5% 90-100 二室二厅 320 48% 110-135 三室二厅 313 47% 小计 668 中建· 御邸世家主推户型为两居、三居产品，且户型尺度较大，其中一居产品主要是为了满足户型规划所致。 目前该项目已经基本售罄，这主要得益于中建在丰润的良好口碑，以及出色的户型设计，当然，新区良好的客户基础也是不可或缺的。 销售分析 销售周期 （月） 销售周期 及状态 销售 总套数 本期推量 （楼号/套/㎡） 销售率 层差 优惠幅度 18 一期在售 256 2、6、7，在,71.29㎡—134.76㎡户型，256套 —— 40 vip享受1个点优惠； 推广分析 营销节点 推广主题 促销手段 媒体途径 公开认购 丰润核心地段，央企品牌统领 无 短信、车站牌 客群分析 高端支付力强客户； 政府官员及其他买卖人、私营业主;自住为主； 丰润新区的客户较多，多为二局、唐车等企业员工。 北方购物板块/御邸世家 北方购物板块/御邸世家 优势： 该项目由唐山中国建筑公司开发建筑。由于开发商是国企，在当地具有相当大的影响力，现场置业顾问也是以此作为项目的卖点进行解说、宣传； 该项目户型面积由70平米一居，90-100平米二居和110-135平米三居组成。户型均为全明设计，厨房、卫生间均设采光窗，透风透气效果好，宜居舒适； 该项目虽然体量不大，但是由于园区小，便于管理，同样也保证了也业主的私密性，且建筑质量有保障，在消费者心里具有一定的口碑。 项目周边中、小学院校众多，业主子女上学非常方便。又位于城主干道沿线，市中心内，交通便利，商业配套齐全。 项目点评 劣势： 项目占地面积，建筑体量较小，规划中产品不具备完整的园林规划，楼间距过近，部分产品采光受到影响； 该项目高层产品规划为24F,产品规划过高，15层以上的产品去化较慢； 北方购物板块/金泰花园 金泰花园项目坐落于丰润区较好地段，南邻曹雪芹大街，西依新丰路，东邻燕山路，占地517亩，总建筑面积87万平方米。全部为高层小高层住宅及大型商业区。绿化率达到35%。社区内幼儿园、小学、娱乐中心、花园、购物街、社区居委会、卫生服务站等服务配套设施齐全。 项目地址 丰润区曹雪芹大道与燕山路交汇处金利大厦西侧 起价 4980元/㎡起，5300元/㎡均价 定价策略 高层：由中间楼层向两端楼层逐渐递减 去化率 一期80%左右 开发商 唐山金塔房地产开发有限公司 总开发期数 五期 当前在售期数 一期 建筑面积 800000平方米 占地面积 331440平方米 开盘时间 2009-10-1 入住时间 2010-11-1 装修 毛坯 容积率 2.16 绿化率 35% 总户数 5000户，当期1300户 物业费 1.3元/月·平方米 车位配比 1:0.6 交通状况 K1路，114路，112路，燕山路下车西行，108路，111路18小区下车 北方购物板块/金泰花园 北方购物板块/金泰花园 户型示意 面积区间（㎡） 户型 套数（套） 面积配比 55-77 一室一厅 130 10% 86-100 二室二厅 910 70% 110-130 三室二厅 260 20% 合计 1300 北方购物板块/金泰花园 户型配比 金泰花园一期共推出1300套房源，目前去化率在80%左右，供应户型两居、三居产品占据主导，占比达到90%。 目前项目一期处于收尾阶段，剩余房源大部分位于18层及以上。 售楼处现场反应，目前市场已经有了一定程度的观望情绪。 销售分析 销售周期 （月） 销售周期 及状态 销售 总套数 本期推量 （楼号/套/㎡） 销售率 层差 优惠幅度 24 一期尾盘 1300 7栋 80% —— 全款购房优惠总房款1.5万元，首付50%优惠5000元，首付30%优惠3000元。 推广分析 营销节点 推广主题 促销手段 推广途径 新售楼处 核心地段，生活便利，一期封顶 无 短信、车站牌、围挡 客群分析 公务员及企事业单位工作人员。 丰润新区的客户较多，有一部分新城区客户。 少部分乡镇购买能力较强的客户。 北方购物板块/金泰花园 北方购物板块/金泰花园 项目点评 优势 该项目建筑面积高达87万平，项目整体共56栋楼，建筑体量相当恢宏，项目自身规划完善，园区内幼儿园、小学、娱乐中心等均配套齐全； 该项目在售产品面积区间55-140平方米之间，在售产品以90-100平米两居为主达到70%；110-130平米三居达到20%；55平米一居以及77平