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商业发展模式策划 （一）中心区商业发展典型模式 在众多国内外成功的案例中，我们可以归纳总结出中心区商业发展的三种模式，即曼哈顿模式、新宿模式和香榭丽舍模式。 1、曼哈顿模式—商务办公型：处于城市核心区，以商务办公为主要功能，形成中央商务区。 曼哈顿模式以打造商务办公区为目的，商务是其主要功能，形成办公写字楼群，商业区包含在其中，成为办公的配套功能，主要为区域内的商务人士提供服务，所占比重较少。区域内包含大量的设施，包括会展中心、博物馆、艺术中心等。 商务以高档次的写字楼群构成，是企业总部、跨国公司、金融机构等企业的聚集区。商业以满足商务人士的需求为主，以综合性的SHOPPING MALL满足购物、餐饮、休闲等功能需求。 在空间构成上，商业区处于商务区之中，主要位于人流较多的车站口或是与公共空间结合。 比较有代表性的区域如：纽约的曼哈顿、东京的银座CBD、伦敦的金丝雀码头、芝加哥的鲁普CBD等。 2、新宿模式—商业娱乐型：兼顾商业娱乐和商务办公功能，成为城市主要核心区，形成多元的、活力的城市中心区。 新宿模式以商业为驱动，形成市级商业中心，随着商业的发展带来大量商务功能的聚集，消费与工作所带来的人气使该区域的公共设施不断完善，成为集工作、购物、生活的复合型城市活力区。区域内包含较大规模的城市绿地开放空间，以及休闲娱乐、文化设施和体育运动等场所。 商业业态丰富，包含百货、MALL、街区等多种形式，以中高档次为主。办公区主要由中高档写字楼组成，集合咨询、创意、传媒、设计等新兴企业。 在空间构成上，商业区与商务区相对独立，各自形成聚集区，围绕交通站点，通过空间轴线或地上、地下空间紧密联系。 比较有代表性的区域如：东京的新宿、台北的信义、上海的徐家汇、深圳的华强北等。 3、香榭丽舍模式—精品街区型：以商业为主要功能，采取以街区高档精品店为主的形式，处于老城区，以历史建筑及文化街区为载体。 香榭丽舍模式以商业功能为主，多存在于城市著名历史街区，更多体现出“旅游+文化+商业”的功能。商务功能较少，多为政府行政机关、公共文化设施。区域内包含标志性建筑物及众多历史建筑，是城市历史发展的一个缩影。 商业以一层、二层的高档精品街区为主，以及面对旅游者的具有悠久历史的大型百货商场。办公以金融、行政机关与社会团体为主。 在空间构成上，主要以一条精品商业街区为主，形成街区商业网络，商务办公穿插其中，相对分散。 比较有代表性的区域如：巴黎的香榭丽舍、伦敦的牛津街等。 （二）中心区商业发展模式比较分析 通过上述分析我们可以看出，三种发展模式在空间特点、商务与商业用地比例以及物业类型等方面表现出不同的特征，归纳总结如下表所示： 不同发展模式特征比较分析表 曼哈顿模式 （商务办公型） 新宿模式 （商业娱乐型） 香榭丽舍模式 （精品街区型） 空间特点 商业区包含在商务区之中 商业区与商务区相对独立，通过地上、地下空间紧密联系 商业区以主街道为轴线形成网络型商业街区，商务功能分散其中 商务/商业 用地比例 7：1-5：1 1：1-1：2 1：3-1：4 物业类型 商务以高档次的写字楼群构成，是企业总部、跨国公司、金融机构等企业的聚集区；商业以满足商务人士的需求为主，以综合性的SHOPPING MALL满足购物、餐饮、休闲等功能需求 商业业态丰富，包含百货、MALL、街区等多种形式，以中高档次为主；办公区主要由中高档写字楼组成，集合咨询、创意、传媒、设计等新兴企业 商业以一层、二层的高档精品街区为主，以及面对旅游者的具有悠久历史的大型百货商场；办公以金融、行政机关与社会团体为主 由于不同中心区商业发展模式表现出不同的特征，因此，在其发展所需基础条件方面也呈现出一定的差异性。 不同发展模式所需基础条件比较分析表 曼哈顿模式 （商务办公型） 新宿模式 （商业娱乐型） 香榭丽舍模式 （精品街区型） 所处区位 处于城市核心区 处于城市副中心区，城市主要发展方向上 处于城市老城中心 区域基础 无特别功能，发展条件较好 已经形成一定商业发展基础 城市的老中心，商业发达，基础设施完善，已形成空间与功能完善的城市功能片区 区域交通 位于城市交通网络的中心，是城市内各部分最易接近的地区，即具有良好的可达性和便捷性 位于城市交通网络的中心，具有城市交通枢纽功能，对外、对内交通便捷 位于老城区，对外交通依赖性不强 开发规模 核心区规模在3平方公里以上，区域开发难度较小，用地调整较易实施 核心区规模在1.5-2.5平方公里，用地现状较为单一，具有拆迁改造可操作性 核心区规模在1平方公里左右，建筑密度高，具有大量历史文化建筑，可拆迁量少，改造难度较大 周边资源 具有一定的行政办公商务及基础设施 具有商业发展基础，聚集了较多的高收入消费人群，并形成了成熟的城市住区 集合了