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项目商业规划建议报告 一、项目区域商业环境的市场调查结论 通过我们对重庆商圈，特别是重庆地下商业的市场调查，我们认为：地下商业作为重庆商业中的一种商业形态，不仅是地上商业的补充和延伸，更是对城市中心的土地资源利用，市政交通，还有连接地面商业起到积极的作用。 1、本项目开发顺应了区域经济规划和城市建设、商业发展的需要，有较好的市场前景； 2、本项目实施较好地解决了南坪商圈的城市交通和区域商业的升级，大大缓解了城市配套压力，方便了周边市民的出行、消费。 3、本项目创新意义明显，若开发经营成功，将造就南坪商圈独有的特色，并提升在重庆五大商圈中的地位。 4、本项目建成的商业物业经营价值较高、存量资产较优，符合投资主体对商业板块投资开发的期望和要求。 5、本项目是一个具有挑战性的项目，项目的挑战性主要表现在：项目物业形态的复杂；车行、轨道交通、人行、商业的立体重叠；地下商业对部分经营业态的局限。对此需要在规划设计和后期运营中认真对待。 综上所述，根据市场调查的结果我们认为：南坪中心的轻轨商业步行街的建设，对南坪中心的交通枢纽、改善城市环境、增加商业、聚合经营和创造土地资源将起到积极的作用，从而有效地提升南坪中心区域的社会效益和经济效益。由此，投资开发南坪轻轨商业步行街项目是可行的。 二、南坪中心轻轨商业步行街的定位 （一）市场定位 南坪轻轨商业街，处于重庆主城区主要核心商圈的南坪商业中心的内核位置，加之都市最具发展前景的轻轨交通将为商业地下街带来的巨大的消费人流支撑。作为南坪枢纽工程的主体部分，它链接起了城市轨道交通、市政道路、公交出租、地面景观、大型商业物业、人流穿行。以充分体现城市功能的特点和“方便、快捷”的现代生活节奏。形成“立足都市轻轨交通，携手商圈各行各业，创造时尚休闲消费”的市场定位。造就南岸商圈与重庆其它商圈不同的“独树一帜”的特色。 （二）经营定位 形成了一个服务为导向，集购物、餐饮、休闲和社区服务为一体的商业街区，包括休闲运动服饰、皮具手袋、时尚精品、咖啡茶座、便利店、饮品屋、鲜点屋、鲜花店、药房、书店、音像光碟店、旅行社、中介服务等，依托地面商业，并与地面商业形成互补，突出快捷消费和休闲消费的特点，以形成区别于传统的地下商业的经营特色。 （三）功能定位 由于地下商业步行街的规模面积、区位地段、所处商圈的不同而形成的独特性，因此没有地下商业步行街的功能是完全相同的，没有精确的公式可循、也是不可能复制和拷贝的，只能借鉴和参考。因此我们在功能规划时重点考虑了： 商业功能的独立性 公共空间的价值化 布局的简单化、可视性 休闲、娱乐的带动性 依据本项目地下商业步行街线型设计的状况，在功能规划中要注重地下商业与地上商业的有机结合，利用上下出口的分段，注重公共空间的打造，形成购物、休闲、社区服务和公共空间聚客经营几个功能分区。以形成南坪中心轻轨商业步行街的自有的功能规划定位。 （四）消费群体定位 依据轻轨商业街人流大、顾客年纪轻、上班族多、滞留时间较短、的特点，消费人群多为上班人群、青年人群、外来人群、旅游人群和区域内市民。 （五）经营定位 吸引连锁品牌商品专业店、连锁美容美发店、特色饮品店、咖啡茶楼、书吧、时尚精品店和社区服务店（银行、摄影彩扩、音像光碟、干洗店、彩票屋、售票处、烟酒专卖、礼品店等等）。 作为地下商业街在经营上要取得好绩效，我们建议在招商中一定要做到： 统一业态布局； 统一策划推广； 统一招商组织； 至于租售比例则将专题形成方案 （六）管理运营定位 项目管理运营要取得成功，应当做到三点： 准确清晰的市场定位； 各功能的组合要形成互补和支持，各业态的配比要恰当，而且都要服从于项目的整体定位和经营主题； 管理团队要强，要有统一管理大型商业项目的经验和水平，并实行全程专业规范化管理。 三、商业街经营业态区域划分 地下商业街经营业态区域划分的原则是： 项目的市场、经营定位； 项目所处的南坪商圈的商业构成现状； 项目地面周边的道路、交通环境； 项目自身规划设计的现状 周边相邻商业经营业态的延续或配套； 也是最重要的一条，就是，轻轨地下商业人流大、逗留时间短、顾客年纪轻、上班族较多的消费特点，商业区街也应适应这一特点来确定商业运作的业态布局划分。 由于项目的物业建造条件的限制和无法安排停车场的状况，只有放弃部分大型餐饮、娱乐的经营业态。形成以购物为主，休闲娱乐为辅的经营格局。 因此，我们拟将地下商业街分为三个分区，即： 购物（商铺）区； 休闲（娱乐）区； 公共空间聚客经营区 购物商铺区： 商业街C、D、E、F、G区，纵轴线3—3至4—58，长约557.5 m； 休闲项目区： 休闲项目区1：商业街A区，纵轴线1—19至1—39，长约114.9 m； 休闲娱乐区2(负二层)：商业街H、I区：纵轴线3—7至4—58的上下两端约5