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融创置业集团品牌发展
第三章融创置业品牌发展环境分析
2008年以来,在国际金融危机的形势下,中国政府以审慎灵活的宏观调控
政策,整体上保持了中国经济的平稳发展,为保持房地产市场的健康稳定发展,
中央及各级政府出台了一系列宏观调控政策。房地产市场基本保持了理性回归并
稳定发展的态势。
3.1宏观环境分析
在救市政策的推动下,2009年全国房地产市场走势持续向好,成交不断攀
升,推动供求关系逆转,整年呈现供不应求态势;房价也是从年初止跌回升,节
节走高,涨幅创下近几年新高。从项目方面来看,在刚性需求的支撑下,小户型
始终是整体市场的主力;下半年在投资推动下,中高档住宅成交火爆;此外,配
套齐全的大盘表现较为强势。从区域走势来看,华南城市率先回暖,带动全国各
区域市场全面繁荣,华中、西部区域市场潜力显现,成交保持高位运行。
3.1.1我国宏观经济企稳回升,通胀预期显现
房地产市场逐步走出金融危机冲击,投资意愿回升。2003-2007年,我国经
济连续五年保持两位数的增长。2009年全年国内生产总值335353亿元,按可比
价格计算,比上年增长8.7%,增速比上年回落0.9个百分点。GDP增幅逐季增加,
实现全年8%的GDP增长幅度,达到预期调控目标。2009年CPI比上年下降0.7%。
总体看CPI走势呈现前低后高,上半年各月CPI均为环比下降,下半年CPI出现
环比上涨,通胀预期出现。从同比来看,2009年1-4各季度CPl分别同比下降O.6%、
1.5%和1.3%。2010年CPI持续上升,通胀预期增大。
2009年,城镇居民家庭人均可支配收入17175元,比上年增长8.8%,扣除
价格因素,实际增长9.8%,增幅比去年同期增加1.4百分点。农村居民人均纯
收入5153元,比上年增长8.2%,扣除价格因素,实际增长8.5%,增幅比去年同
期增加O.5个百分点。
决策层认为,国民经济处于企稳回升的关键时期,经济回升的基础尚需继续
巩固,外需不足依然严峻,扩大内需和结构调整的任务仍相当艰巨。将继续保持
宏观经济政策的连续性和稳定性,坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策,
提高宏观政策的针对性、灵活性、有效性和可持续性,努力实现国民经济平稳较
快发展。
3.1.3全国房地产市场基本状况
(1)房地产企业购置土地面积增长一直呈现逐年下降
2003-2006年,房地产企业购置土地面积增长一直呈现逐年下降的局面,2005
年和2006年为负增长。2007年,房地产企业购置土地面积出现大幅增加为
40609.18万平方米,增幅达到11.03%。受金融危机影响,2008年房地产开发企
业购置土地面积再次出现负增长,为36785.37万平方米,同比减少8.6%,增幅
比去年同期减少20个百分点。
2009年,全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,比上年
下降18.9%,降幅高于2008年10个百分点。
资料来源:国家统计局、REICO数据库
(2)2009年完成开发土地面积继续负增长,土地开发投资增幅增加
2007年土地开发活动增长相比2006年有所减缓,完成土地开发面积为
26870.77万平方米,同比负增长0.95%;土地开发投资1798.49亿元,同比增长
22.92%,增幅比去年同期减少32.48个百分点。2008年房地产开发企业完成开
发土地面积26033.27万平方米,同比减少5.6%;土地开发投资1635.46亿元,
同比增加8.9%,增幅比去年同期减少14个百分点。
2009年完成土地开发面积继续负增长,1-12月为23006万平方米,同比减
少19.9%,降幅高于2008年14个百分点。1-11月土地开发投资为1407.56亿元,
同比增加11.8%,增幅比去年同期增加约6个百分点。
(3)2009年地价由降转升
2009年全国70个大中城市土地交易价格涨幅逐季增加,前3季度同比上涨
2.6%,环比上涨4.5%,其中1-3季度分别为环比下降1.3%、环比上涨2.3%、环
比上涨3.5%。在不同用地类型中,2009年以来商业旅游娱乐用地价格涨幅最高,
其次为其他用地价格涨幅,居住用地价格涨幅为第三位,工业用地价格涨幅最低,
2009年前3季度上述各土地价格分别累计环比上涨7.3%、6.5%、5%和0.3%。分
季度来看,各种土地价格涨幅均是逐季走高,第1季度居住用地价格环比下降。
在居民住宅用地中,高档住宅用地价格上涨最快,经济适用房用地价格涨幅
平稳。
3.2行业政策法规环境分析
2008年以来,我国房地产政策取向多次发生转变:从国民经济的重要产业
到宏观政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业;从想
方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺
激需求再到出台“新国
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