芜湖新亚房地产有限公司发展战略.docVIP

芜湖新亚房地产有限公司发展战略 第三章芜湖新亚房地产有限公司发展的环境分析 3.1房地产的定义及特征 房地产的含义：所谓房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离 的部分及其附带的各种权益[20]。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移 动性，在经济学上又被称为不动产。房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理 和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。 房地产特征： （1）房地产项目位置的固定性 房地产开发企业所经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种 特性使房地产企业在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大， 经营绩效与所处区位状况关系密切。因为一般商品易于交换，便于流通，具有 流动性，因而通常面对的市场竞争范围比较大。而对于房地产企业来说，不动 产位置的固定性，相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面，因此其面对 的市场竞争范围较小一些，主要是本地市场，当地市场的供求关系及其变化趋 势对房地产企业的产品需求至关重要。此外，由于房地产产品的价值量大，资 产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此，房 地产企业经营成功的关键在于把握当地市场的需求。 （2）房地产的复杂性 同一般商品不同，房地产经营活动包含征地、拆迁、土地开发、土地出让 转让、房屋开发、房屋出售、出租、房地产抵押以及房地产建设全过程，在此 中间，必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房 地产开发企业经营活动的主要内容。而这些内容受当地的政治-法律因素的因素 的影响，还有经济因素、社会文化因素、技术因素的影响，其复杂性远远超过 一般商品的生产。 （3）经营活动的资金密集性 房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发企业的 每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的 企业。例如，房地产开发前期的安置补偿费用、前期工作中的勘察设计费用、 可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、销售费用等，通常完全依靠自有 资金进行房地产开发企业微乎其微，往往要依赖各种金融工具和金融手段。 3.2芜湖新亚房地产有限公司的外部环境分析 3.2.1中国房地产企业的发展历程 (1)初步形成时期（1978~1991年） [21]1978年改革开发之前的二十多年中，城镇住房主要由国家统筹投资建设， 然后近乎于无偿分配，只象征性的收取租金，俗称“福利房”。1978~1991年， 随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和 资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初 步形成。 (2)房地产过热时期（1992~1993年） 1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮， 房地产开发投资高速增长，形成了较严重的房地产泡沫，具体表现为：第一， 房地产开发公司急剧增加。1992年底，全国共有房地产开发公司12000多家， 是1991年底的3倍；第二、房地产开发高速增长。1992年，全国完成房地产 开发投资731亿元，比上年增长117%；开发土地面积2.334万公顷，比上年增 长175%；新开工商品房屋面积11460万m2，比上年增长78.1%；第三、房地 产市场十分活跃，价格大幅上涨。1992年，销售商品房屋面积4288.86万m2， 比上年增长40.4%。商品房屋平均销售价格1050.03元/m2，比上年上涨30.93%； 土地出让大幅度增长，1992年全国共出让土地2.2万公顷，是1991年前出让 土地总量的11倍。 1993年6月，中央召开经济工作会议，采取16项加强和改善宏观调控的 措施。随着宏观调控各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓。 到1993年底，海南、北海等房地产过热地区，房地产泡沫破裂，出现了一片萧 条的惨状。 (3)市场调整时期（1994~1997年） 1994年继续1993年下半年的宏观调控。1995~1997年仍然实施适度从紧 的财政政策和货币政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产 品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济 出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。 时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税 费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市 场开始活跃。 为了有力配合房改政策的推行，出台了一系列相关政策。如《关于加大住 房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》、《关于进一步深化城镇住房制度改 革加快住房建设的通知》，和《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》等。 （5）宏观调控时期（2003~至今） 2003年以后，房地产投资快速增长，房地产涨幅过大