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正商地产发展战略 第二章正商地产外部环境分析 第一节宏观环境分析 一政治环境分析 中国的房地产行业因为中国特有的经济模式导致其自身的特殊性，在房地 产市场根据其发展情况出现房价过高或者行业不景气的时候，国家会根据经济 发展及民生反应情况出台相应的政府文件进行宏观调控。 2010年开始，房地产行业发展过热，房价猛涨，资本市场投资结构失调， 国家出台严厉的调控政策，且为了保证调控政策能够得到彻底落实，国务院在 2010年9月29日出台了稳定房价的“国五条”，本次调控范围涉及到了土地、信 贷、税收、保障房等与房地产行业紧密相连的方方面面，具体内容如下： （1）全国各地区要坚决执行国家最新房地产调控政策，在部分地区实现首 付比例的调整和首套房的限购，对于不贯彻国家政策的地区进行问责。 （2）在全国范围内推广实行房地产交易个人所得税。 （3）各银行要加强和完善对消费性贷款的管理制度，严禁购买住房的过度 泛滥贷款，第三套住房的贷款暂停审批。 （4）大力发展保障性安居工程建设，加大经廉租房和济适用房的供应力度。 （5）严厉整顿房地产市场交易，禁止房地产商欺骗消费者，哄抬房价。对7 于拖延开工、故意闲置土地或者不发售楼盘的，将给予严厉的政策和经济上的 处罚。 国务院在2011年1月26日出台了更严厉的“新国八条”政策[17]，内容如下： （1）将居民第二套房贷款的比例提高到60%。 （2）个人性购房不满5年就进行转让的，将全额征收销售收入税。 （3）个人性购买第三套住房的，各金融机构不给予贷款审批。 （4）要严格执行限购政策等措施。 （5）将禁止购买本地第二套房和外地首套住房。 （6）建立稳定房价的约谈问责机制，完善保障住房措施。 （7）强调舆论的引导作用。 （8）对于恶意囤积土地或捂售楼盘的企业，暂停发行其股票。 2013年2月20日，国务院又相继出台了针对保持房价稳定的五项调控政策， 并强调各地区政府要建立完善稳定房价的考核问责机制，具体内容如下： （1）建立稳定房价的问责制。 （2）打击投机性购房行为。 （3）加大普通商品房用地的土地供应。 （4）加快政府经适房和廉租房的建设速度，完善保障性住房。 （5）加强对房地产市场的监管力度。 但2014年之后，为了促进国民经济的发展，中央政府幵始松绑房地产政策， 开始试着减少对房地产市场的行政干预，让市场自主地进行调节，通过房地产 投资来带动国民经济的增长，提高消费者的购房热情，主要的松绑政策有： （1）支持首套房贷款。 （2）全国范围内40多个城市都相继大幅度的松绑或者逐步取消限购令。 （3）各金融机构大力支持居民合理住房贷款的需求，以及支持房企合理融 资的需求，最利好的购房政策是贷款利率下限为基准利率的0.7倍和“认房不认 贷”。 （4）央行于2014年11月21日继续下调银行等金融机构人民币贷款基准利 率[18]。 2015年房地产政策仍然坚持去库存、促消费的总基调，供需两端的宽松政 策相继推出，以改善行业运行环境，促进房地产市场平稳发展[19]。中央多轮降 准降息降首付，扩大市场需求、促进了国民消费、去库存较为明显；供应端调8 控土地供应结构，同时加强保障房货币化安置[20]。在多轮政策综合刺激下，楼 市持续回暖。 2016上半年，“去库存”仍成为房地产市场的主旋律[21]，从“供给侧”（土地 供应受限、营改增降低企业税费负担）及“需求侧”（首付比例可降低至20%、契 税和营业税优惠、营改增减轻二手房交易税费）双管齐下，全国大多数城市去 库存效果明显，房地产市场火爆。 2016下半年全国政策以“调控”为主，9月底以来，全国共有22个重点城市 集中出台了楼市调控收紧政策，11月份因各地楼市未得到预期效果，各城市又 相继出台不同程度的升级加码政策。12月中央政治局会议强调“房子是用来住的， 不是用来炒的”，这也为2017年的房地产政策环境确定了基调。 郑州2016上半年中央实行宽松的调控政策，从金融政策、公积金、税收等 多个角度鼓励楼市去库存，并取得良好的效果，其表现为“楼王”频出、房价激涨。 面对房地产行业的异常火爆，2016年9月14日，郑州市人民政府办公厅出 台楼市新政“房九条”，标志郑州新一轮政策调控拉开序幕，房地产再次进入稳 步调整新时期。“房九条”主要内容如下： （1）加大居住用地供应量，优化调整布局结构，加快供应节奏，2016年底 前采用多批次、集中供地的方式供应土地市场。 （2）“熔断机制”：郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过 50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”[22]。 （3）除棚户区改造用地之外，居住用地及兼容居住用地的其他用地的土地 出让竞买保证金缴纳比例提高到100%。 （4）公积金贷款单笔最高金额进行限制，月还款额度不得超过整个家