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爱丁堡二期房地产项目市场销售策略 一、爱丁堡二期房地产项目市场环境分析 1、房地产政策分析 2013年2月20日，在全国两会前夕，温家宝主持召开国务院常务会议，研 究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的 政策措施（简称之为“国五条”）。 3月1日，国务院发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，国 五条细则正式落地。 表2.1是自2009年12月份楼市调控以来，中央政府出台的第五轮宏观调控 政策。 “国五条”简要解读 ⑴完善稳定房价工作责任制 制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定的房价工作考 核问责制度。 此项内容是对2011年“新国八条”相关内容的再次重申，不过，从既往经验 来看，由于房价统计口径和目标制定标准的不统一，这一政策的执行效果很难考核。 2011年3月30日，长春市政府办公厅出台“地方级房价调控目标”为：2011 年长春市新建住房房价收入比（住房套型标准按60㎡计算）控制在5.8以内的 合理区间。 从统计角度来看，由于房价收入比要统筹计算全市普通商品住房成交均价 和城镇人口年度收入水平两项指标后，再进行测算。统计测算过程繁杂，可考 核性并不强。 由表2.2可见，2011年吉林省内各地级市虽然明确规定了具体的房价调控目 标，但多采用了均价、GDP涨幅对比、房价收入比等多种标准进行衡量。囿于 统计口径、统计方法等条件限制，具体的结果考核工作很难落实。 由此推断，2013年，为确保地方经济增长速度，同时配合中央调控精神， 包括长春在内的各地政府在制定年度新建商品住房价格控制目标时，仍会沿用 2011年经验。结合各地实际市场情况，适度调整后落地。 另外，3月中旬，曾有媒体爆料称深圳推行“限涨令”，明确要求2013年深 圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长，即每个新盘、每个月的成交 均价，环比上个月都不能上涨。 该消息爆出后不久，深圳相关部门即发布消息辟谣称，并没有发布此类通 知。鉴于长春市场的实际情况，长春本地执行类似“限涨”政策的可能性不大。 ⑵坚决抑制投机投资性购房 限购区域应覆盖城市全部行政区域。对于部分房价上涨过快城市，进一步 提高二套住房的贷款首付额度和贷款利率。对二手房交易个税，严格按转让所 得的20%计征。 长春早在2010年就已经将限购区域覆盖至除双阳外的全城区域，同时，从 全国视角来看，长春也绝对算不上房价上涨过快城市。因此，对长春而言，这 两条政策并无新意。 “20%个税”被解读为“国五条”的核心内容，也是到目前为止，对市场影 响最大的政策内容。由于担心政策落地后增加置业成本，目前包括长春在内的 各地二手房市场均出现了“恐慌性”抢购潮。 虽然目前没有具体数据统计结果，但据个人调研，近期长春部分二手房中 介门店的到访量和成交量较2月份同期，出现了400%以上的涨幅，个别经纪人 日均成单6-7套，创造历史最高。 尽管二手房市场已经出现恐慌抢购势头，此前也有住建部官员透露，“国五 条”地方细则出台时间将为3月底。但截止3月24日，包括长春在内的各地政 府并没有出台相应的执行细案，其中有两条原因使得“国五条”仍在空中持续6 发酵。第一，“国五条”制定得有些仓促，很多城市尚未建立20%个税方面的相 应评估系统，短期内强制执行该政策有难度。同时，财政部、住建部、国家税 务总局三部门会签的实施细则尚未出台。目前地方正在等待部委版的“国五条” 细则。第二，有了2010年“新国十条”后出台细则的经验，此次地方政府更加 谨慎，不敢贸然透露政策动向，以免成为“出头鸟”，受到广泛质疑。 根据本人对中央政府“国五条”精神的分析以及目前各地市场形势推测， 地方级政府在推行“国五条”细则时，会从“保护自住需求、鼓励首次改善需 求、抑制投资需求”的角度出发，施行差异化政策，而不会绝对的“一刀切”。 据相关数据公司统计，长春市场新房、二手房平均成交套数比约为3:1，也 就是每成交3套新房，才会有1套二手房成交。可见长春市场内的二手房购房 群体数量原本就有限，再减去本次恐慌潮期间消化的一部分，受市场波动影响 暂缓置业计划的一部分，剩余可转移至新房市场的购买力力量有限。 不过，从心理影响的角度来看，“20%个税”会迫使原本在新房和二手房之 间徘徊的“摇摆族”坚定购置新房的决心，尤其会影响置业经验不足的首套刚 需群体，进而从客观上拉高新房的到访量和成交量。 中长期来看，调控政策会从预期上影响市场中的投资需求，商品住宅的投 资前景不容乐观，投资型定位的住宅产品应尽快转型出库存。但刚需和首改性 住宅产品前景不受影响。 ⑶增加普通商品住房及用地供应 2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。对中小 型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行